29
May
香港金融管理局上星期五(19/05)就物業按揭貸款業務向銀行發出指引,推出新一輪物業按揭的監管措施,以提升銀行風險管理和抗震能力。這些措施包括﹕
1) 按揭成數:但凡你超過一個按揭物業在身,不論只是借款人或擔保人,都要減一成按揭成數,換言之如果你要買樓都要多付一成首期。
2) 香港以外入息的申請人:在計算入息供款比率時也要減一成按揭成數,即銀行要求入息也要多一點,才能夠達到批核準則。
3) 針對銀行過度信貸:新做按揭「風險權重」下限,由15%提升至25%,但對申請人沒有太直接影響。
這個新措施是即時生效,在之前已簽了臨時買賣合約又未申請按揭貸款的買家,會否受今次辣招影響嗎?這視乎金管局和銀行在本星期會否有更清晰的指引。
另外,如果有一層樓在申請轉按當中,仍未有批核,是否在新措施有所影響,根據我的經驗,好大機會受影響,而我會留意當局有沒有更清晰指引。
如有任何問題可找Roy Sir了解一下。
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25
May
申請九成按揭要符合以下條件:
1) 只適用於住宅物業,一定要自住,並不可以同時持有多個物業。
2) 申請人必須是受僱的,收入固定。若申請人的收入以佣金為主,無論佣金有多高,該申請將不獲批核。做保險、傳銷或其他銷售人員要特別注意。
3) 樓價必須在400萬或以下,若樓宇種類屬唐樓、村屋 或劏房,該申請將不獲批核。
如有任何按揭疑難,可以找「按揭學堂」Roy Sir了解一下。
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13
Jul
今次同大家講“甩名”按揭,“甩名”? “甩”甚麼名呢?
“甩名”是指聯名物業,把其中一個業權人的名甩掉,為何要這樣做呢?原因是透過甩掉其中一個人的名,而這個人在沒有任何業權人的身份下去買另一個物業時,新的物業就可以迴避15%物業印花稅。
所以近期不少夫婦按照此方法買入第二個住宅物業,但筆者並非鼓吹使用此方法,只是想探討過程中在按揭方面有什麼問題呢?
假設兩夫婦聯名物業仍然有按揭,當甩掉太太的業權後,是否仍然可以直接在原有銀行繼續供款呢?並不是,銀行其實需要另一業權人(即丈夫)重新申請按揭,當中有什麼問題呢?
筆者舉一個例子出來,太太想甩丈夫的名後好讓丈夫去買入另一個物業,當太太想用最低的價錢買入丈夫的業權以減低交易所需要繳付的印花稅時,問題就出現了。
原來聯名物業市值500萬,丈夫卻用400萬的一半價錢賣給太太,而太太拿著400萬買賣合約到銀行申請按揭,銀行在估價後發現該物業的成交價比市價低兩成,懷疑這個物業買賣屬於送贈契。從銀行來看,送贈契物業有一定風險。
一般而言,五年內的送贈契物業都不會獲得銀行接受按揭申請,有些銀行更需要時間長一點,甚至八年或十年不等。在這個情況下,筆者建議如要做“甩名”動作時,最好按照市價或不低於市價10%作為成交價,否則一般銀行都會拒絕有關按揭申請。
另一點需要注意的是,筆者發現個別銀行在審批甩名按揭時竟然要求客戶提供“離婚聲明書”,原因是銀行需要申請人一個合理解釋 – 申請人為什麼要甩名呢?兩夫婦已共同擁有一個聯名物業,為什麼要甩太太或丈夫名字然後再申請按揭呢?若理由是離婚的話,申請人必須提供此聲明書,在合情合理下才有機會獲得銀行批出按揭。
大家如果對“甩名”按揭有任何疑問,可找Roy Sir了解一下。
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09
Feb
「劣正C」有關僭建方面的事情覺得很麻煩,會否被控告要坐牢獄,銀行知道物業其實有按揭情況,當時又沒有申報怎樣呢?這個情況會否好像「殘已完」說:盜竊銀行的財物呢?銀行知道後會怎樣呢?
所以想問按揭專家Roy sir有什麼意見呢?
筆者對「劣正C」的遭遇深感同情,如果開初買樓時詢問意見,相信是可以避免今次事件,其實這類型別墅式的建築物,有僭建並不出奇,亦都很普遍,最重要是在申請按揭時要同銀行說清楚,有僭建存在,銀行可能會派職員來視察,評估一下嚴重性有多少?如果是銀行可接受範圍內,銀行需要借款人簽擔保書,但亦須要符合入息供款比率及通過壓力測試,信貸紀紀錄良好,磚頭價值達到銀行估價,接著銀行會要求申請人簽擔保書,內容是說:將來發生一些由這次僭建出現的問題,責任或費用必需要是簽了擔保書的人承擔,銀行就可以批出按揭。
同時,銀行也會評估還原費用多少?每一間銀行都不同,還原費用是有多有少,如果在他們範圍以內,銀行也會安排批出按揭,當然一定要簽之前所說的擔保書,如果是超過銀行可接受的費用,銀行會在貸款額內扣除。最壞情況下,銀行在驗樓後發現嚴重危害建築物結構,銀行就不會批出貸款,但筆者相信你有足夠的現金全數完成成交。
如果你隱瞞,不告訴給銀行,最終銀行才發現,就好像今次這件事,多咗一個 「把柄」畀人插,「殘已完」幾曰前所插的都幾入肉,認為你是欺騙銀行、盜竊銀行,這一點筆者都不敢評論,需要交給法律人士定斷,反然筆者最關心的是銀行怎樣處理這個按揭,相信銀行Call Loan機會都不大,Call Loan是指銀行要求你全數清還按揭貸款,需要補辦擔保書程序,就能解決這個按揭事件,但你往後要買物業遇到這個情況,記得、記得問問筆者的意見
大家如果對“僭建”按揭有任何疑問,可找Roy Sir了解一下。
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24
Aug
今次同大家講唐樓投資系列(3),筆者收到讀者疑問,唐樓投資是否好麻煩呢?又會有“柯打”或其他問題,“柯打 - order”究竟是指什麼呢?是指屋宇署發出的building order建築令,建築令分好多種:最常見是section 24, 25, 26, 26A等等,究竟是什麼呢? 通常是關於這個單位或者公眾地方、走廊等等,一些違例的建築、僭建或改建等等,又或者關於大廈外牆維修。
究竟如何分辨order?可以在田土廳做這個單位的普通查冊,看看有沒有“柯打”及關於什麼呢?另一方面也可重新做一個詳細的查冊,這樣會比較清楚和細緻是關於什麼呢?
再者可請教附近的地產代理,他們可能知究竟是什麼呢?和有幾嚴重呢?
“柯打”是否真的好影響我們唐樓的投資呢?視乎剛才所講的是那一個種類,有些“柯打”可能我們當它是“寶”,有些可能當它是“草”,為什麼有些當它是“寶”呢? 原因是它如果不是太過嚴重或者只需要簡單容易復修處理的事,這些都是成為你跟業主談判價錢的本錢,可以藉著這個機會談判到一個好價錢作出買賣,但如果這個“柯打”比較複雜,甚至是關於危樓呢?這個會比較麻煩和困難,甚至要花很多錢去復修都不定,這樣你真的要認真考慮是否要買入這些單位。
我們也可在睇樓的時候,盡量留意-下有什麼地方會有可能僭建或改建,有些較為明顯的地方,例加:有些簷篷或者天台興建屋仔等等,半層也好或整個地方都起了一層出來,這些都是顯而易見之外,也有些可能是不知不覺為意不到的地方。
筆者早前有一個經歷,有一個單位好好地門口正正常常冇問題,但是無耐單位業主就收到屋宇署的通知,單位門口原本應該在隔離,不是在此位置,筆者及業主再看看樓上樓下的單位,真的呀!原來這個單位門口改動過位置,原本那個門口位置就築了一幅牆壁,屋宇署通知業主還原單位門口位置,如果作為一個買家,買入這些單位事後才知道要花一筆錢,將門口位置復修的話,可能在這方面會失去預算,如果關於對唐樓投資有僭建令或其他的問題。
可找Roy Sir了解一下。
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14
Feb
大家不用怕,是燈光的故障再加鏡頭的震動,時常會發生絕對不是「嗰味嘢」,「嗰味嘢」是什麼?凶宅,這裏絕不是凶宅,只是剛剛筆者將會透過之後幾集,探討怎樣才是凶宅?凶宅的樓市怎樣呢?買了凶宅可不可以做按揭,之後幾集筆者會和大家分享,對凶宅的意見,可能會問筆者不是嗎?將近新年,年尾才研究凶宅,不是呀!
冇錯,筆者正是想討論凶宅,只是希望大家在新一年,逢凶化吉,萬事如意,
新年進步,先同各位拜早年,大家可能會問凶宅,怎樣才是凶宅,凶宅有沒有定義呢?當然凶宅是沒有絕對定義,但是根據在網上看到的資料及個人意見,一些單位如果曾經發生非自然死亡的事件,這樣可以定性為凶宅,當然有一些灰色位置,例如某個單位有人自殺、吊頸、燒炭等﹒﹒﹒﹒,但是當警務人員到場,事主還是未「斷氣」,在送院期間或在醫院才死亡,這樣算不算是凶宅呢?這些真是灰色地帶,可以是,亦都可以不是,但過去這些單位做按揭的時候,銀行的判斷很多時都定性為凶宅,有些可能是在自己的單位跳樓落在平台才身亡,這個單位算不算是凶宅呢?
有些銀行都假定這個單位是凶宅,跌在平台才身亡,那個平台單位算不算是凶宅呢?這些情況是很爭議性,碰到有些銀行對這類單位都不會提供按揭貸款,連估價都不會估,所以凶宅的定義是很難判斷,如果想買某一個單位,但亦不知道這個是不是凶宅呢?
有些途徑可以嘗試了解這個是否凶宅:
第一個方法,可以詢問大廈管理處職員或保安員,那一個單位是否有自殺事件或者謀殺事件,又可詢問同層鄰居有沒有聽聞或看到這些事件發生呢?
第二個方法,網站上刋登的凶宅單位名單,又或者在新聞報導上知道的兇殺案,這些單位會在凶宅網上都一定會找到,甚至有些未聽聞,未見過都可在凶宅網名單上找到,但是不肯定凶宅網上,會將大大小小非自然死亡的單位都列明在網上。有些單位的確沒有廣泛報道 ,究竟凶宅網知不知或有否記錄,這樣都是一個問號?
第三個方法,當你有心儀單位,透過銀行估價,但是估不到價錢,最好到銀行詢問,不要上網查詢,網上銀行估價,第一不是所有屋苑都查到,第二就算有銀行估價,是否估足價錢呢?建議最好親身到銀行做估價,如果最後回覆沒有這個估價,亦沒有正面回答估價,這個單位可能是屬於兇宅。
亦試過最近有個單位的估價,銀行回覆筆者這個單位是凶宅,因為估價行回覆,有個備註,詳細說明這個凶宅是非自然死亡事件,而且也註明在文件上,所以這個單位估不到價,是比較可靠的方法辨認單位是否凶宅。
當然地產代理也是一個消息來源,他們是有責任告訴客人知道這個單位是否曾經有非自然死亡事件。
下一集會再探討凶宅的樓市,和凶宅可不可以做按揭,如果對凶宅的定義還有很多疑問,可找Roy Sir了解一下。
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30
Oct
今次和大家討論熱門話題 ” 按揭現金回贈”,筆者想先考考大家,知不知銀行給按揭用戶最高現金回贈是多少%?1.6%……不止,上星期有些case成功批出是1.7%,但有報章報導有一間按揭中介公司可以給予2%現金回贈,這個情況筆者已一早知,不過他們只是把銀行給予轉介公司的轉介費用再加銀行給予客戶的現金回贈,才有這個數字,這個做法引起金管局的關注,他們已告知銀行,有些on list的按揭轉介公司做以上行為,這是違反金管局按揭風險指引,銀行只可以給予最高現金回贈是1%,如果要多過1%現金回贈就必須在按揭額上扣除。
舉例:客人如果申請100萬的按揭額,最終銀行批1.6%現金回贈,貸款額必須要先扣除這1.6%現金回贈,才最終借出此貸款額給客人,換言之,一百萬就減了一萬六千元,即$984,000,客人取多了現金回贈,但最終貸款額竟然是少了,
當然客人可有另一選擇,是不取1.6%現金回贈,如果要1%現金回贈,是可以借足100萬按揭額,是否客人申請多少?銀行就會給多少現金回贈呢?其實不一定,最終批核權都是由銀行决定,不是要2%現金回贈 3%、4%……現金回贈都可以在按揭額扣除,不是,大家要值得留意。
另一方面,其實筆者想討論兩件事:
第一件事,如按揭中介公司將銀行轉介費用直接把部分或全數給予客戶,這個做法會不會觸犯法例呢?
我舉一個例子:關於地產代理行業,他們把自己的佣金私下回佣給客人,這種做法在買賣一手樓都十分普遍,而且一定是違犯法例。
另一個例子是保險經紀,私下把自己的佣金回給客人,是肯定否違反法例。
至於按揭轉介公司行業,把銀行給予的按揭轉介費用以全數或部分回給客戶,這種做法是否違犯法例嗎?筆者不是百分百肯定是否違犯法例。
其實一些認真專業的按揭代理或按揭轉介公司,是需要用他們的經驗、知識、人手、時間和脈絡,才可以安排一間最好最適合的銀行幫客戶解決按揭問題,作為一個客人,是否需要尊重一些按揭轉介公司安排服務呢?值得把按揭轉介費用全數或部分給客人呢?又或是客人主動要求回佣呢?
視作為一間專業的按揭轉介公司,不是左手來右手去,只是叫客人填一張按揭轉介書及簽名就可向銀行收錢,不是那麼簡單,當中按揭顧問需要努力、時間,人手、經驗和脈絡,才可以完成這件事。
所以希望客人明白筆者的專業,大家有任何按揭問題或按揭現金回贈問題。
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31
May
金管局再出辣招,是否對樓市有壓抑作用呢?
撳唔撳得住樓市暫時都言之尚早,未能下結論。筆者倒有個朋友就被今次辣招撳住了,要延遲入市。
這個朋友本來想買一層住宅以作結婚用途,樓價約400萬以下,打算做九成按揭。由於他已有一個寫字樓物業和該物業已抵押給銀行做按揭,在新辣招之下因為他已有一個按揭借款人的記錄,再買入另一物業時按揭成數必須減一成,按揭保費也因有一個按揭借款人的記錄而貴了,朋友要再儲蓄多一點才有足夠首期置業,婚期亦因此而押後,你話慘唔慘?
猶記得香港按揭證券公司的網頁裡頭列出其中一個重要使命:促進市民置業,而香港按揭證券公司隸屬於金融管理局,乃其中一所負責批核九成按揭的機構,故筆者在此希望有關當局認真重溫這個使命。
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24
May
金管局有個新措施,容許田土廳一發現住宅物業有二按會即時通知銀行,但不須要太擔心,視乎客人在銀行心目中是否好客,如準時還款的話,銀行多數在現有息口加多一至二厘,不過如果客人真的有太多二按或三按,銀行跟據頭按風險,好大機會在現有息口加多三厘以上或出信要求贖回銀行按揭,也不須要太擔心,通常都要一個月至六個月時間不等,是有時間重新安排。
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27
Jul
今次同大家講唐樓投資,其實好多時做按揭都是一個工具,目的是買樓投資,所以今日筆者帶大家到旺角新填地街,了解一下唐樓投資:
筆者身後就是唐樓,一街之隔前面是朗豪坊酒店和朗豪坊寫字樓,大家都可能聽聞朗豪坊寫字樓有機會成為全球最高寫字樓成交價之一,所以好多時我們選擇投資唐樓,第一個條件就是會選新舊交替的地方,新的地方是朗豪坊,舊的地方是唐樓,如果筆者是政府或發展商想收購重建,一定會先選新舊交替的地方,一街之隔的唐樓只是$7,000至$8,000元一呎,再看看隔鄰覆蓋了綠色帆布和搭建了棚架的地方,幾年前已經給市建局以$10,000元一呎收購價來重建,而且最近土瓜灣唐樓收購重建價更是$15,000元一呎,所以大家估計劃如果真的收購,大概幾錢一呎,大家都心中有數,是否值得投資呢?
不過,筆者看唐樓投資不是單單着眼收購重建價值,而且也要考慮好多因素,不如跟筆者去看看先。
這個是唐八樓單位,已經分隔開三間房,大房收$7,000元租金,中房收$4,000元租金,而細房市場價大約是$3,000至$3,500元租金,筆者帶大家看看單位,有廁所,有窗,有個小廚房,單位尚算光猛,裝修方面業主都幾貼心,已添置洗碗盤,抽油煙機,冷氣機,熱水爐,還有碌架床為租客準備,大家滿意嗎?
三間房租金合共$14,500元,租金回報6厘,但扣除裝修等等成本費用,都已經有一個好好的大約5厘租金回報,這個就是投資唐樓其中一個要考慮因素,究竟租金回報有多少呢?不是單單考慮過重建價值有幾大。
如果還有其他問題,關於投資唐樓呢?有什麼需要注意呢?可找Roy Sir了解一下。
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