10
Oct
唐樓投資系列（4）
今次同大家講唐樓投資系列（4），筆者終於放完暑假回來，收到很多agent朋友時常問唐樓是否可以做按揭嗎？如果做按揭利息可以多少？成數最多可以借幾多？在一般情況下唐樓樓價只要不超過400萬，單位買來自住和物業是交吉，是可以申請9成按揭，但如果物業是連租約，按揭成數最多只可以做5成，現在利息都可以做到好低，只是1個月銀行同業拆息加1.38%。
另外，近期遇到一個客人，情況就是他買了個唐樓單位，銀行按揭已批核，但銀行安排測量公司去驗樓後，就立刻撤消那個按揭批核，客人頓時很慌張，因銀行驗樓時才發現原來物業劏了8間房，由於客人在申請按揭時沒有申報給銀行，單位是劏了8間房及出租的劏房唐樓，在這個情況下距離成交期只有一個星期，怎樣呢? 筆者建議客人跟賣方相議，可否延遲多一個星期成交嗎?好幸運地賣方接受，剛好用這2個星期時間，筆者找相熟及專做這類物業按揭的銀行職員，叫他們幫手盡快優先處理這個申請，結果成功批核，利息是2.75%，但2.75%跟銀行同業拆息加1.38%比較，相差很遠，無論如何最終客人都可以上會做按揭，不需要撻訂和損失嚴重，如果大家在唐樓方面或其他的問題。
可找Roy Sir了解一下。
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14
Feb
大家不用怕，是燈光的故障再加鏡頭的震動，時常會發生絕對不是「嗰味嘢」，「嗰味嘢」是什麼？凶宅，這裏絕不是凶宅，只是剛剛筆者將會透過之後幾集，探討怎樣才是凶宅？凶宅的樓市怎樣呢？買了凶宅可不可以做按揭，之後幾集筆者會和大家分享，對凶宅的意見，可能會問筆者不是嗎？將近新年，年尾才研究凶宅，不是呀！
冇錯，筆者正是想討論凶宅，只是希望大家在新一年，逢凶化吉，萬事如意，
新年進步，先同各位拜早年，大家可能會問凶宅，怎樣才是凶宅，凶宅有沒有定義呢？當然凶宅是沒有絕對定義，但是根據在網上看到的資料及個人意見，一些單位如果曾經發生非自然死亡的事件，這樣可以定性為凶宅，當然有一些灰色位置，例如某個單位有人自殺、吊頸、燒炭等﹒﹒﹒﹒，但是當警務人員到場，事主還是未「斷氣」，在送院期間或在醫院才死亡，這樣算不算是凶宅呢？這些真是灰色地帶，可以是，亦都可以不是，但過去這些單位做按揭的時候，銀行的判斷很多時都定性為凶宅，有些可能是在自己的單位跳樓落在平台才身亡，這個單位算不算是凶宅呢？
有些銀行都假定這個單位是凶宅，跌在平台才身亡，那個平台單位算不算是凶宅呢？這些情況是很爭議性，碰到有些銀行對這類單位都不會提供按揭貸款，連估價都不會估，所以凶宅的定義是很難判斷，如果想買某一個單位，但亦不知道這個是不是凶宅呢？
有些途徑可以嘗試了解這個是否凶宅：
第一個方法，可以詢問大廈管理處職員或保安員，那一個單位是否有自殺事件或者謀殺事件，又可詢問同層鄰居有沒有聽聞或看到這些事件發生呢？
第二個方法，網站上刋登的凶宅單位名單，又或者在新聞報導上知道的兇殺案，這些單位會在凶宅網上都一定會找到，甚至有些未聽聞，未見過都可在凶宅網名單上找到，但是不肯定凶宅網上，會將大大小小非自然死亡的單位都列明在網上。有些單位的確沒有廣泛報道 ，究竟凶宅網知不知或有否記錄，這樣都是一個問號？
第三個方法，當你有心儀單位，透過銀行估價，但是估不到價錢，最好到銀行詢問，不要上網查詢，網上銀行估價，第一不是所有屋苑都查到，第二就算有銀行估價，是否估足價錢呢？建議最好親身到銀行做估價，如果最後回覆沒有這個估價，亦沒有正面回答估價，這個單位可能是屬於兇宅。
亦試過最近有個單位的估價，銀行回覆筆者這個單位是凶宅，因為估價行回覆，有個備註，詳細說明這個凶宅是非自然死亡事件，而且也註明在文件上，所以這個單位估不到價，是比較可靠的方法辨認單位是否凶宅。
當然地產代理也是一個消息來源，他們是有責任告訴客人知道這個單位是否曾經有非自然死亡事件。
下一集會再探討凶宅的樓市，和凶宅可不可以做按揭，如果對凶宅的定義還有很多疑問，可找Roy Sir了解一下。
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11
Jan
很多想再買樓的朋友問我，怎樣可避開新辣招。
現時，第二層樓的統一印花稅是15％。如果本身已有住宅物業，無論是單名或聯名，再買樓就要交15%印花稅。
最簡單方法是「甩名」
有幾個方法可以「破解」這個政府辣招。最簡單就是「甩名」，就是將本身單名或聯名的樓轉售給直系親人，沒有樓在手，再購入住宅物業便只需付舊印花稅。
買賣轉名要交印花稅，而再次購入的住宅亦要交印花稅，然而，相對比起15%一定為低。另外，就算親人本身有樓，轉名那一層物業也只是用舊印花稅，不必付15%劃一印花稅。
案例：
陳生想再購入另外一層價值350萬的住宅物業，而他和太太本身已經持有一層約350萬的住宅物業。陳生準備要購入的新物業的印花稅為2.25%，而將要甩名賣給太太的亦為2.25%，合共亦只是4.5%。不單如此，由於舊物業陳生只有一半業權，賣出給太太的價錢由於低於200萬，印花稅只須100元。因此這種方式再購入住宅物業的印花稅實在比15%低得多。
以股份轉讓的方法購入以公司持有的住宅物業
以上方法固然有效對付政府辣招，但需要相信得過的親人才能有效使用。另一個可以避開辣招的方法是以股份轉讓的方法購入以公司持有的住宅物業。這方法可行是因為轉讓公司股份的印花稅非常低。但以下是這方法的缺點：
1. 這類物業的數目較難找，而且用公司持有物業大多數是比較貴價的物業；
2. 相對每年費用比較多，例如每年持有物業公司的核數費用 ；
3. 購入公司股份的另一個風險就是購入的公司可能有隱藏債務及法律訴訟，買家需要額外再做其他盡職審查及查察去減低這方面的風險；
4. 最後，如果買家想做按揭，他們要先付錢完成交易後，已現契吐現的方式向銀行做貸款按揭。故此，購入一些比較貴重的物業才建議使用這個方法去避開政府辣招。
辣招是否能令樓價下跌？
究竟政府這個辣招是否有效可以壓抑樓價實在係一個疑問。因為政府每次出招，固定令成交量立即下跌，而連番出招的確令到一些短線投資者或炒家不敢入市。但最大問題是一些有較實力的用家及長線投資者反而令本來考慮賣樓的人「封盤」或不敢賣樓，因為他們擔心「賣左買吾番」。在供應減少及真正用家需要置業的情況下往往出現「乾升」，即價升但成交量不配合的現象，因此辣招極有可能會令樓價繼續上升。 read more
24
May
金管局有個新措施，容許田土廳一發現住宅物業有二按會即時通知銀行，但不須要太擔心，視乎客人在銀行心目中是否好客，如準時還款的話，銀行多數在現有息口加多一至二厘，不過如果客人真的有太多二按或三按，銀行跟據頭按風險，好大機會在現有息口加多三厘以上或出信要求贖回銀行按揭，也不須要太擔心，通常都要一個月至六個月時間不等，是有時間重新安排。
如有任何問題可找"按揭學堂"Roy Sir了解一下。
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30
Oct
今次和大家討論熱門話題 ” 按揭現金回贈”，筆者想先考考大家，知不知銀行給按揭用戶最高現金回贈是多少%？1.6%……不止，上星期有些case成功批出是1.7%，但有報章報導有一間按揭中介公司可以給予2%現金回贈，這個情況筆者已一早知，不過他們只是把銀行給予轉介公司的轉介費用再加銀行給予客戶的現金回贈，才有這個數字，這個做法引起金管局的關注，他們已告知銀行，有些on list的按揭轉介公司做以上行為，這是違反金管局按揭風險指引，銀行只可以給予最高現金回贈是1%，如果要多過1%現金回贈就必須在按揭額上扣除。
舉例：客人如果申請100萬的按揭額，最終銀行批1.6%現金回贈，貸款額必須要先扣除這1.6%現金回贈，才最終借出此貸款額給客人，換言之，一百萬就減了一萬六千元，即$984,000，客人取多了現金回贈，但最終貸款額竟然是少了，
當然客人可有另一選擇，是不取1.6%現金回贈，如果要1%現金回贈，是可以借足100萬按揭額，是否客人申請多少？銀行就會給多少現金回贈呢？其實不一定，最終批核權都是由銀行决定，不是要2%現金回贈 3%、4%……現金回贈都可以在按揭額扣除，不是，大家要值得留意。
另一方面，其實筆者想討論兩件事：
第一件事，如按揭中介公司將銀行轉介費用直接把部分或全數給予客戶，這個做法會不會觸犯法例呢？
我舉一個例子：關於地產代理行業，他們把自己的佣金私下回佣給客人，這種做法在買賣一手樓都十分普遍，而且一定是違犯法例。
另一個例子是保險經紀，私下把自己的佣金回給客人，是肯定否違反法例。
至於按揭轉介公司行業，把銀行給予的按揭轉介費用以全數或部分回給客戶，這種做法是否違犯法例嗎？筆者不是百分百肯定是否違犯法例。
其實一些認真專業的按揭代理或按揭轉介公司，是需要用他們的經驗、知識、人手、時間和脈絡，才可以安排一間最好最適合的銀行幫客戶解決按揭問題，作為一個客人，是否需要尊重一些按揭轉介公司安排服務呢？值得把按揭轉介費用全數或部分給客人呢？又或是客人主動要求回佣呢?
視作為一間專業的按揭轉介公司，不是左手來右手去，只是叫客人填一張按揭轉介書及簽名就可向銀行收錢，不是那麼簡單，當中按揭顧問需要努力、時間，人手、經驗和脈絡，才可以完成這件事。
所以希望客人明白筆者的專業，大家有任何按揭問題或按揭現金回贈問題。
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25
May
大家好又是按揭學堂Roy Sir 時間，“唔”，有些”陰風陣陣”，還是個空調，沒有開啟，其實這個情況在公司時有出現，可能是空調維修問題，須要找師傅檢查一下，不是有些”陰風陣陣”，今次只是想說「凶宅」。
之前農曆新年前，已說過何為「凶宅」，今次筆者近曰留意市場方面，由其四月份，荃灣錄得兩宗「凶宅」的成交個案，分別是比市場價格低兩成至三成的最終買賣價，你可能會問「凶宅」，買了我不夠膽入住，究竟誰人有勇氣入住呢？有誰租客有勇氣租來住，這個不是我們今次討論的地方。
反而，如果你想追捧一些「凶宅」，你對「凶宅」投資有興趣，就要留意究竟什麼價錢才最適合，由其是需要做按揭的時候，買這些單位需要做按揭，而又要”砌”夠數，你的價錢一定要"鋤"得夠深，深度要多少呢？至少要有三成?
因為能承造「凶宅」的銀行，已經少之又少，市場上可以選擇的不外乎一兩間銀行，若銀行接到這些「凶宅」申請的時候，銀行會將價錢以市價先行給予七折，然後再跟你做按揭成數，所以但凡「凶宅」做按揭申請，非買此單位不可，緊記價錢一定要"鋤"到最小有三成以上，否則要“抬”錢到銀行，因他們不是估不足樓價，只是打了折扣，之後再做按揭成數，所以這個情況一定要留意，至於息口及其他條款可以批核多少? 在批核過程中遇到的困難，有興趣可以找Roy Sir了解一下。
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29
May
香港金融管理局上星期五（19/05）就物業按揭貸款業務向銀行發出指引，推出新一輪物業按揭的監管措施，以提升銀行風險管理和抗震能力。這些措施包括﹕
1) 按揭成數：但凡你超過一個按揭物業在身，不論只是借款人或擔保人，都要減一成按揭成數，換言之如果你要買樓都要多付一成首期。
2) 香港以外入息的申請人：在計算入息供款比率時也要減一成按揭成數，即銀行要求入息也要多一點，才能夠達到批核準則。
3) 針對銀行過度信貸：新做按揭「風險權重」下限，由15%提升至25%，但對申請人沒有太直接影響。
這個新措施是即時生效，在之前已簽了臨時買賣合約又未申請按揭貸款的買家，會否受今次辣招影響嗎？這視乎金管局和銀行在本星期會否有更清晰的指引。
另外，如果有一層樓在申請轉按當中，仍未有批核，是否在新措施有所影響，根據我的經驗，好大機會受影響，而我會留意當局有沒有更清晰指引。
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27
Jul
今次同大家講唐樓投資，其實好多時做按揭都是一個工具，目的是買樓投資，所以今日筆者帶大家到旺角新填地街，了解一下唐樓投資：
筆者身後就是唐樓，一街之隔前面是朗豪坊酒店和朗豪坊寫字樓，大家都可能聽聞朗豪坊寫字樓有機會成為全球最高寫字樓成交價之一，所以好多時我們選擇投資唐樓，第一個條件就是會選新舊交替的地方，新的地方是朗豪坊，舊的地方是唐樓，如果筆者是政府或發展商想收購重建，一定會先選新舊交替的地方，一街之隔的唐樓只是$7,000至$8,000元一呎，再看看隔鄰覆蓋了綠色帆布和搭建了棚架的地方，幾年前已經給市建局以$10,000元一呎收購價來重建，而且最近土瓜灣唐樓收購重建價更是$15,000元一呎，所以大家估計劃如果真的收購，大概幾錢一呎，大家都心中有數，是否值得投資呢？
不過，筆者看唐樓投資不是單單着眼收購重建價值，而且也要考慮好多因素，不如跟筆者去看看先。
這個是唐八樓單位，已經分隔開三間房，大房收$7,000元租金，中房收$4,000元租金，而細房市場價大約是$3,000至$3,500元租金，筆者帶大家看看單位，有廁所，有窗，有個小廚房，單位尚算光猛，裝修方面業主都幾貼心，已添置洗碗盤，抽油煙機，冷氣機，熱水爐，還有碌架床為租客準備，大家滿意嗎？
三間房租金合共$14,500元，租金回報6厘，但扣除裝修等等成本費用，都已經有一個好好的大約5厘租金回報，這個就是投資唐樓其中一個要考慮因素，究竟租金回報有多少呢？不是單單考慮過重建價值有幾大。
如果還有其他問題，關於投資唐樓呢？有什麼需要注意呢？可找Roy Sir了解一下。
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31
May
金管局再出辣招，是否對樓市有壓抑作用呢？
撳唔撳得住樓市暫時都言之尚早，未能下結論。筆者倒有個朋友就被今次辣招撳住了，要延遲入市。
這個朋友本來想買一層住宅以作結婚用途，樓價約400萬以下，打算做九成按揭。由於他已有一個寫字樓物業和該物業已抵押給銀行做按揭，在新辣招之下因為他已有一個按揭借款人的記錄，再買入另一物業時按揭成數必須減一成，按揭保費也因有一個按揭借款人的記錄而貴了，朋友要再儲蓄多一點才有足夠首期置業，婚期亦因此而押後，你話慘唔慘？
猶記得香港按揭證券公司的網頁裡頭列出其中一個重要使命：促進市民置業，而香港按揭證券公司隸屬於金融管理局，乃其中一所負責批核九成按揭的機構，故筆者在此希望有關當局認真重溫這個使命。
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11
Jan
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