24
May
金管局有個新措施,容許田土廳一發現住宅物業有二按會即時通知銀行,但不須要太擔心,視乎客人在銀行心目中是否好客,如準時還款的話,銀行多數在現有息口加多一至二厘,不過如果客人真的有太多二按或三按,銀行跟據頭按風險,好大機會在現有息口加多三厘以上或出信要求贖回銀行按揭,也不須要太擔心,通常都要一個月至六個月時間不等,是有時間重新安排。
如有任何問題可找"按揭學堂"Roy Sir了解一下。
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29
May
香港金融管理局上星期五(19/05)就物業按揭貸款業務向銀行發出指引,推出新一輪物業按揭的監管措施,以提升銀行風險管理和抗震能力。這些措施包括﹕
1) 按揭成數:但凡你超過一個按揭物業在身,不論只是借款人或擔保人,都要減一成按揭成數,換言之如果你要買樓都要多付一成首期。
2) 香港以外入息的申請人:在計算入息供款比率時也要減一成按揭成數,即銀行要求入息也要多一點,才能夠達到批核準則。
3) 針對銀行過度信貸:新做按揭「風險權重」下限,由15%提升至25%,但對申請人沒有太直接影響。
這個新措施是即時生效,在之前已簽了臨時買賣合約又未申請按揭貸款的買家,會否受今次辣招影響嗎?這視乎金管局和銀行在本星期會否有更清晰的指引。
另外,如果有一層樓在申請轉按當中,仍未有批核,是否在新措施有所影響,根據我的經驗,好大機會受影響,而我會留意當局有沒有更清晰指引。
如有任何問題可找Roy Sir了解一下。
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24
Aug
今次同大家講唐樓投資系列(3),筆者收到讀者疑問,唐樓投資是否好麻煩呢?又會有“柯打”或其他問題,“柯打 - order”究竟是指什麼呢?是指屋宇署發出的building order建築令,建築令分好多種:最常見是section 24, 25, 26, 26A等等,究竟是什麼呢? 通常是關於這個單位或者公眾地方、走廊等等,一些違例的建築、僭建或改建等等,又或者關於大廈外牆維修。
究竟如何分辨order?可以在田土廳做這個單位的普通查冊,看看有沒有“柯打”及關於什麼呢?另一方面也可重新做一個詳細的查冊,這樣會比較清楚和細緻是關於什麼呢?
再者可請教附近的地產代理,他們可能知究竟是什麼呢?和有幾嚴重呢?
“柯打”是否真的好影響我們唐樓的投資呢?視乎剛才所講的是那一個種類,有些“柯打”可能我們當它是“寶”,有些可能當它是“草”,為什麼有些當它是“寶”呢? 原因是它如果不是太過嚴重或者只需要簡單容易復修處理的事,這些都是成為你跟業主談判價錢的本錢,可以藉著這個機會談判到一個好價錢作出買賣,但如果這個“柯打”比較複雜,甚至是關於危樓呢?這個會比較麻煩和困難,甚至要花很多錢去復修都不定,這樣你真的要認真考慮是否要買入這些單位。
我們也可在睇樓的時候,盡量留意-下有什麼地方會有可能僭建或改建,有些較為明顯的地方,例加:有些簷篷或者天台興建屋仔等等,半層也好或整個地方都起了一層出來,這些都是顯而易見之外,也有些可能是不知不覺為意不到的地方。
筆者早前有一個經歷,有一個單位好好地門口正正常常冇問題,但是無耐單位業主就收到屋宇署的通知,單位門口原本應該在隔離,不是在此位置,筆者及業主再看看樓上樓下的單位,真的呀!原來這個單位門口改動過位置,原本那個門口位置就築了一幅牆壁,屋宇署通知業主還原單位門口位置,如果作為一個買家,買入這些單位事後才知道要花一筆錢,將門口位置復修的話,可能在這方面會失去預算,如果關於對唐樓投資有僭建令或其他的問題。
可找Roy Sir了解一下。
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04
Jul
今次同大家講唐樓按揭,日前紅磡有一宗意外是有個唐樓單位露台突然倒塌,好彩沒有造成傷亡,但筆者相信已經觸動了銀行的神經,對這類唐樓按揭的審批會加重嚴緊。
一般唐樓按揭是怎樣的呢?大家可能好關心是否批到和有多少成數呢?按揭成數方面一般是做6成,有機會甚至做到8成按揭,只要申請人有固定收入、受僱、 唐樓的質素理想,一般都可以做到8成按揭,但最重要是申請人士是否首次置業, 即是沒有其他物業正在供款,如果是這樣的情況就不能做8成按揭。
另一個是申請人考慮的問題是供款年期,大部分唐樓樓齡都是40至50年,即可做多少年期呢? 筆者有個例子:是可以批出30年按揭,銀行是採用85年減樓齡,結果可以做到30年按揭供款,利息方面也不會比其他住宅物業高,有機會可做到同業拆息加1.4%,如果物業質素略差,也只不過是2.3%或2.4%年利息,筆者相信這個息口對購買唐樓人仕都能負擔。
至於購買唐樓人仕要特別注意按揭方面,有沒有僭建及違例改建,甚至被屋宇署頒發一些建築令,即是「釘契」,使申請按揭時會遇到很大阻礙。
首先要了解這個建築令是關於什麼?是潛建、改動、大廈外牆剝落、甚至是渠務問題導致危樓出現,使屋宇署頒下建築令在物業或整座大厦上,大家必須在購買物業時特別注意和調查清楚!
如果不幸遇到這樣的情況怎樣呢?又不是呀!有部分銀行是專門做這類物業按揭,他們比較有彈性地處理,但如果建築令是非常嚴重,可能銀行也不會作出按揭批核,所以大家一定要特別留意這個建築令是什麼?關於什麼?業主本身有沒有意向或行動作出復修這些問題,這個都是銀行在審批時會考慮的地方。
至於今次紅磡唐樓倒塌事件,筆者相信已經觸動了銀行的神經,亦知道部份銀行開始收緊對這類唐樓物業的按揭,如涉及建築令、僭建、改建等,銀行會特別謹慎處理,這樣好像多年前土瓜灣整座舊樓倒塌事件一樣,有段長時間銀行對唐樓按揭申請審批特別嚴謹,所以大家如果對唐樓問題及按揭疑問,可找Roy Sir了解一下。
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30
Oct
今次和大家討論熱門話題 ” 按揭現金回贈”,筆者想先考考大家,知不知銀行給按揭用戶最高現金回贈是多少%?1.6%……不止,上星期有些case成功批出是1.7%,但有報章報導有一間按揭中介公司可以給予2%現金回贈,這個情況筆者已一早知,不過他們只是把銀行給予轉介公司的轉介費用再加銀行給予客戶的現金回贈,才有這個數字,這個做法引起金管局的關注,他們已告知銀行,有些on list的按揭轉介公司做以上行為,這是違反金管局按揭風險指引,銀行只可以給予最高現金回贈是1%,如果要多過1%現金回贈就必須在按揭額上扣除。
舉例:客人如果申請100萬的按揭額,最終銀行批1.6%現金回贈,貸款額必須要先扣除這1.6%現金回贈,才最終借出此貸款額給客人,換言之,一百萬就減了一萬六千元,即$984,000,客人取多了現金回贈,但最終貸款額竟然是少了,
當然客人可有另一選擇,是不取1.6%現金回贈,如果要1%現金回贈,是可以借足100萬按揭額,是否客人申請多少?銀行就會給多少現金回贈呢?其實不一定,最終批核權都是由銀行决定,不是要2%現金回贈 3%、4%……現金回贈都可以在按揭額扣除,不是,大家要值得留意。
另一方面,其實筆者想討論兩件事:
第一件事,如按揭中介公司將銀行轉介費用直接把部分或全數給予客戶,這個做法會不會觸犯法例呢?
我舉一個例子:關於地產代理行業,他們把自己的佣金私下回佣給客人,這種做法在買賣一手樓都十分普遍,而且一定是違犯法例。
另一個例子是保險經紀,私下把自己的佣金回給客人,是肯定否違反法例。
至於按揭轉介公司行業,把銀行給予的按揭轉介費用以全數或部分回給客戶,這種做法是否違犯法例嗎?筆者不是百分百肯定是否違犯法例。
其實一些認真專業的按揭代理或按揭轉介公司,是需要用他們的經驗、知識、人手、時間和脈絡,才可以安排一間最好最適合的銀行幫客戶解決按揭問題,作為一個客人,是否需要尊重一些按揭轉介公司安排服務呢?值得把按揭轉介費用全數或部分給客人呢?又或是客人主動要求回佣呢?
視作為一間專業的按揭轉介公司,不是左手來右手去,只是叫客人填一張按揭轉介書及簽名就可向銀行收錢,不是那麼簡單,當中按揭顧問需要努力、時間,人手、經驗和脈絡,才可以完成這件事。
所以希望客人明白筆者的專業,大家有任何按揭問題或按揭現金回贈問題。
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09
Feb
「劣正C」有關僭建方面的事情覺得很麻煩,會否被控告要坐牢獄,銀行知道物業其實有按揭情況,當時又沒有申報怎樣呢?這個情況會否好像「殘已完」說:盜竊銀行的財物呢?銀行知道後會怎樣呢?
所以想問按揭專家Roy sir有什麼意見呢?
筆者對「劣正C」的遭遇深感同情,如果開初買樓時詢問意見,相信是可以避免今次事件,其實這類型別墅式的建築物,有僭建並不出奇,亦都很普遍,最重要是在申請按揭時要同銀行說清楚,有僭建存在,銀行可能會派職員來視察,評估一下嚴重性有多少?如果是銀行可接受範圍內,銀行需要借款人簽擔保書,但亦須要符合入息供款比率及通過壓力測試,信貸紀紀錄良好,磚頭價值達到銀行估價,接著銀行會要求申請人簽擔保書,內容是說:將來發生一些由這次僭建出現的問題,責任或費用必需要是簽了擔保書的人承擔,銀行就可以批出按揭。
同時,銀行也會評估還原費用多少?每一間銀行都不同,還原費用是有多有少,如果在他們範圍以內,銀行也會安排批出按揭,當然一定要簽之前所說的擔保書,如果是超過銀行可接受的費用,銀行會在貸款額內扣除。最壞情況下,銀行在驗樓後發現嚴重危害建築物結構,銀行就不會批出貸款,但筆者相信你有足夠的現金全數完成成交。
如果你隱瞞,不告訴給銀行,最終銀行才發現,就好像今次這件事,多咗一個 「把柄」畀人插,「殘已完」幾曰前所插的都幾入肉,認為你是欺騙銀行、盜竊銀行,這一點筆者都不敢評論,需要交給法律人士定斷,反然筆者最關心的是銀行怎樣處理這個按揭,相信銀行Call Loan機會都不大,Call Loan是指銀行要求你全數清還按揭貸款,需要補辦擔保書程序,就能解決這個按揭事件,但你往後要買物業遇到這個情況,記得、記得問問筆者的意見
大家如果對“僭建”按揭有任何疑問,可找Roy Sir了解一下。
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01
Jun
最近金管局其中一招辣招是調升銀行資本充足比率,令銀行有壓力下提高按揭利率,所以有部分大型銀行都在上星期五開始相應提高按揭利率,包括匯豐、恒生、中銀、渣打等等。
由以往銀行同業拆息加1.3厘,調升至銀行同業拆息加1.4厘,即是加了0.1厘,究竟0.1厘即係有幾多呢?我們可以睇睇附表:
假設貸款額100萬,分30年期供款,以今日一個月銀行同業拆息0.35857%計, 其實每月供款多了$48,如果貸款額是500萬嘅,換言之每個月供款大約是$240,實際加幅頗為輕微。
另一方面,有個別銀行透露可能會陸續加按揭息率,但究竟會加多少呢?我們會密切留意。
如有任何按揭問題,可找Roy Sir了解一下。
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31
May
金管局再出辣招,是否對樓市有壓抑作用呢?
撳唔撳得住樓市暫時都言之尚早,未能下結論。筆者倒有個朋友就被今次辣招撳住了,要延遲入市。
這個朋友本來想買一層住宅以作結婚用途,樓價約400萬以下,打算做九成按揭。由於他已有一個寫字樓物業和該物業已抵押給銀行做按揭,在新辣招之下因為他已有一個按揭借款人的記錄,再買入另一物業時按揭成數必須減一成,按揭保費也因有一個按揭借款人的記錄而貴了,朋友要再儲蓄多一點才有足夠首期置業,婚期亦因此而押後,你話慘唔慘?
猶記得香港按揭證券公司的網頁裡頭列出其中一個重要使命:促進市民置業,而香港按揭證券公司隸屬於金融管理局,乃其中一所負責批核九成按揭的機構,故筆者在此希望有關當局認真重溫這個使命。
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25
May
申請九成按揭要符合以下條件:
1) 只適用於住宅物業,一定要自住,並不可以同時持有多個物業。
2) 申請人必須是受僱的,收入固定。若申請人的收入以佣金為主,無論佣金有多高,該申請將不獲批核。做保險、傳銷或其他銷售人員要特別注意。
3) 樓價必須在400萬或以下,若樓宇種類屬唐樓、村屋 或劏房,該申請將不獲批核。
如有任何按揭疑難,可以找「按揭學堂」Roy Sir了解一下。
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10
Oct
唐樓投資系列(4)
今次同大家講唐樓投資系列(4),筆者終於放完暑假回來,收到很多agent朋友時常問唐樓是否可以做按揭嗎?如果做按揭利息可以多少?成數最多可以借幾多?在一般情況下唐樓樓價只要不超過400萬,單位買來自住和物業是交吉,是可以申請9成按揭,但如果物業是連租約,按揭成數最多只可以做5成,現在利息都可以做到好低,只是1個月銀行同業拆息加1.38%。
另外,近期遇到一個客人,情況就是他買了個唐樓單位,銀行按揭已批核,但銀行安排測量公司去驗樓後,就立刻撤消那個按揭批核,客人頓時很慌張,因銀行驗樓時才發現原來物業劏了8間房,由於客人在申請按揭時沒有申報給銀行,單位是劏了8間房及出租的劏房唐樓,在這個情況下距離成交期只有一個星期,怎樣呢? 筆者建議客人跟賣方相議,可否延遲多一個星期成交嗎?好幸運地賣方接受,剛好用這2個星期時間,筆者找相熟及專做這類物業按揭的銀行職員,叫他們幫手盡快優先處理這個申請,結果成功批核,利息是2.75%,但2.75%跟銀行同業拆息加1.38%比較,相差很遠,無論如何最終客人都可以上會做按揭,不需要撻訂和損失嚴重,如果大家在唐樓方面或其他的問題。
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