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唐樓投資系列(4)
唐樓投資系列(4) 今次同大家講唐樓投資系列(4),筆者終於放完暑假回來,收到很多agent朋友時常問唐樓是否可以做按揭嗎?如果做按揭利息可以多少?成數最多可以借幾多?在一般情況下唐樓樓價只要不超過400萬,單位買來自住和物業是交吉,是可以申請9成按揭,但如果物業是連租約,按揭成數最多只可以做5成,現在利息都可以做到好低,只是1個月銀行同業拆息加1.38%。 另外,近期遇到一個客人,情況就是他買了個唐樓單位,銀行按揭已批核,但銀行安排測量公司去驗樓後,就立刻撤消那個按揭批核,客人頓時很慌張,因銀行驗樓時才發現原來物業劏了8間房,由於客人在申請按揭時沒有申報給銀行,單位是劏了8間房及出租的劏房唐樓,在這個情況下距離成交期只有一個星期,怎樣呢? 筆者建議客人跟賣方相議,可否延遲多一個星期成交嗎?好幸運地賣方接受,剛好用這2個星期時間,筆者找相熟及專做這類物業按揭的銀行職員,叫他們幫手盡快優先處理這個申請,結果成功批核,利息是2.75%,但2.75%跟銀行同業拆息加1.38%比較,相差很遠,無論如何最終客人都可以上會做按揭,不需要撻訂和損失嚴重,如果大家在唐樓方面或其他的問題。 可找Roy Sir了解一下。 WhatsApp:62160328 Facebook:www.facebook.com/roysirsir https://business.facebook.com/RoySirSir/videos/873998412765425/ read more
搵按揭顧問和搵銀行有咩分別?
要看看你是否屬於以下哪一種客人: 1) 靚料客 2) 麻煩case的客 我先解釋什麼是麻煩case: 1) 物業質素欠佳,例如唐樓、有僭建或者劏房 2) 收入不固定或者唔明顯收入 3) 申請人信貸紀錄花咗 -般客人在簽了臨時買賣合約後會有以下兩種反應去申請按揭: 1) 找相熟銀行做按揭申請,而客人又未必知道哪一間銀行做不做劏房按揭,申請了一段時間沒有確實回覆及批核結果。如果搵我哋幫手,我哋好清楚知道有哪間銀行可以做得到。再加上我哋同各間銀行都合作超過十年,有一定良好關係,每月都有生意往來,所以對我哋轉介的所有客戶都會優先處理, 若然沒有突發事件,一般都是七個工作天左右會有消息。 2) 客人會好擔心申請不到按揭,會找十間、八間銀行做按揭申請,而每一個申請會在你的環聯信貸記錄上出現,這樣就會影響個人信貸紀錄評級,這樣會對你的申請批核會有不良影響。 搵Roy Sir幫手申請按揭的話,利息會否較高? 而且我們是絕不收取任何費用,只收取銀行嘅轉介費,也不會影響銀行對客戶嘅利息和回贈金額,原因是銀行1999年開始對我們這類公司幫他們做轉介申請, 可減省銀行前線職員嘅開支,讓他們不需要再調整利率和增加費用去平衡開支,故此我們就可以通力合作配合每個客戶嘅需要。 如有任何按揭疑難,可以找「按揭學堂」Roy Sir了解一下。 WhatsApp:62160328 https://business.facebook.com/RoySirSir/videos/795000573998543/ read more
自僱人士可否申請九成按揭?
申請九成按揭要符合以下條件: 1) 只適用於住宅物業,一定要自住,並不可以同時持有多個物業。 2) 申請人必須是受僱的,收入固定。若申請人的收入以佣金為主,無論佣金有多高,該申請將不獲批核。做保險、傳銷或其他銷售人員要特別注意。 3) 樓價必須在400萬或以下,若樓宇種類屬唐樓、村屋 或劏房,該申請將不獲批核。 如有任何按揭疑難,可以找「按揭學堂」Roy Sir了解一下。 WhatsApp:62160328 https://www.facebook.com/ecmortgage/videos/1307245812689785/ read more
唐樓投資系列(3)
今次同大家講唐樓投資系列(3),筆者收到讀者疑問,唐樓投資是否好麻煩呢?又會有“柯打”或其他問題,“柯打 - order”究竟是指什麼呢?是指屋宇署發出的building order建築令,建築令分好多種:最常見是section 24, 25, 26, 26A等等,究竟是什麼呢? 通常是關於這個單位或者公眾地方、走廊等等,一些違例的建築、僭建或改建等等,又或者關於大廈外牆維修。 究竟如何分辨order?可以在田土廳做這個單位的普通查冊,看看有沒有“柯打”及關於什麼呢?另一方面也可重新做一個詳細的查冊,這樣會比較清楚和細緻是關於什麼呢? 再者可請教附近的地產代理,他們可能知究竟是什麼呢?和有幾嚴重呢? “柯打”是否真的好影響我們唐樓的投資呢?視乎剛才所講的是那一個種類,有些“柯打”可能我們當它是“寶”,有些可能當它是“草”,為什麼有些當它是“寶”呢? 原因是它如果不是太過嚴重或者只需要簡單容易復修處理的事,這些都是成為你跟業主談判價錢的本錢,可以藉著這個機會談判到一個好價錢作出買賣,但如果這個“柯打”比較複雜,甚至是關於危樓呢?這個會比較麻煩和困難,甚至要花很多錢去復修都不定,這樣你真的要認真考慮是否要買入這些單位。 我們也可在睇樓的時候,盡量留意-下有什麼地方會有可能僭建或改建,有些較為明顯的地方,例加:有些簷篷或者天台興建屋仔等等,半層也好或整個地方都起了一層出來,這些都是顯而易見之外,也有些可能是不知不覺為意不到的地方。 筆者早前有一個經歷,有一個單位好好地門口正正常常冇問題,但是無耐單位業主就收到屋宇署的通知,單位門口原本應該在隔離,不是在此位置,筆者及業主再看看樓上樓下的單位,真的呀!原來這個單位門口改動過位置,原本那個門口位置就築了一幅牆壁,屋宇署通知業主還原單位門口位置,如果作為一個買家,買入這些單位事後才知道要花一筆錢,將門口位置復修的話,可能在這方面會失去預算,如果關於對唐樓投資有僭建令或其他的問題。 可找Roy Sir了解一下。 WhatsApp:62160328 https://business.facebook.com/RoySirSir/videos/851777061654227/ read more
唐樓投資系列(2)
今次同大家講唐樓投資系列(2),筆者又帶大家來到旺角新填地街,記得唐樓投資的要訣是什麼呢?第一是新舊交替的地區,第二是選取高回報的地方。 究竟怎樣選擇筍盤?質素好價錢又平的唐樓呢? 首先第一件事不會考慮投資者的盤源,價錢一定不會便宜,應該選擇一些住了幾十年的老街坊或業主,再不能經常上上落落幾層樓梯,他們會考慮搬去一些適合及方便他們居住的地方,而這些公公婆婆放售自住單位時,他們往往對市場觸覺不是太敏銳,不是太清楚,這樣就有機會得到一些優惠價錢。 究竟需不需要逐家逐戶問公公婆婆有沒有單位放售和什麼價錢呢?如是者做,筆者認為太花時間,所以會提議透過地產代理幫手。 不過如果你第一次去地產舖就會有一個“筍盤”給你嗎? 筆者覺得一定不會的,始終你不是他們的熟客,所以唐樓投資第一步是和地產代理建立友好關係,怎樣建立呢?多些到舖頭見面交談和聯誼,佣金方面千萬不要壓低,這樣有“筍盤” 時自自然會想起你,另外佣金方面可能要給予2%或甚至更多。 故此我們投資唐樓的要訣,-定要善待代地產代理,如果不是,有“筍盤”時怎會笫一時間想起你呢? 如果再有對唐樓投資的問題,有什麼需要注意呢?可找Roy Sir了解一下。 WhatsApp:62160328 https://business.facebook.com/RoySirSir/videos/844858365679430/ read more
日前唐樓露台倒塌會觸動銀行神經?
今次同大家講唐樓按揭,日前紅磡有一宗意外是有個唐樓單位露台突然倒塌,好彩沒有造成傷亡,但筆者相信已經觸動了銀行的神經,對這類唐樓按揭的審批會加重嚴緊。 一般唐樓按揭是怎樣的呢?大家可能好關心是否批到和有多少成數呢?按揭成數方面一般是做6成,有機會甚至做到8成按揭,只要申請人有固定收入、受僱、 唐樓的質素理想,一般都可以做到8成按揭,但最重要是申請人士是否首次置業, 即是沒有其他物業正在供款,如果是這樣的情況就不能做8成按揭。 另一個是申請人考慮的問題是供款年期,大部分唐樓樓齡都是40至50年,即可做多少年期呢? 筆者有個例子:是可以批出30年按揭,銀行是採用85年減樓齡,結果可以做到30年按揭供款,利息方面也不會比其他住宅物業高,有機會可做到同業拆息加1.4%,如果物業質素略差,也只不過是2.3%或2.4%年利息,筆者相信這個息口對購買唐樓人仕都能負擔。 至於購買唐樓人仕要特別注意按揭方面,有沒有僭建及違例改建,甚至被屋宇署頒發一些建築令,即是「釘契」,使申請按揭時會遇到很大阻礙。 首先要了解這個建築令是關於什麼?是潛建、改動、大廈外牆剝落、甚至是渠務問題導致危樓出現,使屋宇署頒下建築令在物業或整座大厦上,大家必須在購買物業時特別注意和調查清楚! 如果不幸遇到這樣的情況怎樣呢?又不是呀!有部分銀行是專門做這類物業按揭,他們比較有彈性地處理,但如果建築令是非常嚴重,可能銀行也不會作出按揭批核,所以大家一定要特別留意這個建築令是什麼?關於什麼?業主本身有沒有意向或行動作出復修這些問題,這個都是銀行在審批時會考慮的地方。 至於今次紅磡唐樓倒塌事件,筆者相信已經觸動了銀行的神經,亦知道部份銀行開始收緊對這類唐樓物業的按揭,如涉及建築令、僭建、改建等,銀行會特別謹慎處理,這樣好像多年前土瓜灣整座舊樓倒塌事件一樣,有段長時間銀行對唐樓按揭申請審批特別嚴謹,所以大家如果對唐樓問題及按揭疑問,可找Roy Sir了解一下。 WhatsApp:62160328 https://business.facebook.com/RoySirSir/videos/818338241664776/ read more
凶宅系列 (二)
大家好又是按揭學堂Roy Sir 時間,“唔”,有些”陰風陣陣”,還是個空調,沒有開啟,其實這個情況在公司時有出現,可能是空調維修問題,須要找師傅檢查一下,不是有些”陰風陣陣”,今次只是想說「凶宅」。 之前農曆新年前,已說過何為「凶宅」,今次筆者近曰留意市場方面,由其四月份,荃灣錄得兩宗「凶宅」的成交個案,分別是比市場價格低兩成至三成的最終買賣價,你可能會問「凶宅」,買了我不夠膽入住,究竟誰人有勇氣入住呢?有誰租客有勇氣租來住,這個不是我們今次討論的地方。 反而,如果你想追捧一些「凶宅」,你對「凶宅」投資有興趣,就要留意究竟什麼價錢才最適合,由其是需要做按揭的時候,買這些單位需要做按揭,而又要”砌”夠數,你的價錢一定要"鋤"得夠深,深度要多少呢?至少要有三成? 因為能承造「凶宅」的銀行,已經少之又少,市場上可以選擇的不外乎一兩間銀行,若銀行接到這些「凶宅」申請的時候,銀行會將價錢以市價先行給予七折,然後再跟你做按揭成數,所以但凡「凶宅」做按揭申請,非買此單位不可,緊記價錢一定要"鋤"到最小有三成以上,否則要“抬”錢到銀行,因他們不是估不足樓價,只是打了折扣,之後再做按揭成數,所以這個情況一定要留意,至於息口及其他條款可以批核多少? 在批核過程中遇到的困難,有興趣可以找Roy Sir了解一下。 WhatsApp:62160328 ... read more
按揭易有限公司簡介
* 按揭易有限公司成立於2006年,開業超過十年,一定靠得住。 * 公司創辦人分別於銀行、跨國性商業信貸資料公司及大型按揭機構任職超過二十年經驗。 * 按揭易有限公司和香港各大銀行合作,為客人提供最優質的按揭顧問服務 * 我們免費為客人提供按揭轉介服務*,由銀行估價、按揭供款及入息、建議及銀行申請、全程安排,為客人爭取最低的利息及適切的按揭計劃。 * 我們能夠免費為客人提供按揭服務,是因為我們只會收取銀行費用。在銀行而言,得到按揭生意又可以減省前線人員的薪金支出及昂貴的地方租金。對客人而言,聯絡我們就可以一次過知道不同銀行的按揭計劃、並了解不同銀行的批核准則及處理按揭申請,省時方便。透過我們,不單止可以找到全城最好、最低息及適切你的按揭計劃,更有機幫你爭取多一些額外優恵。 * 我們和香港主要銀行及財務機構合作為客戶提供一站式的融資方案。 * 無論是個人或公司需要資金,有物業或沒有物業,我們都會幫助你策劃及尋找最適切你的財務方案。 read more
被銀行發現有二按點算好?
金管局有個新措施,容許田土廳一發現住宅物業有二按會即時通知銀行,但不須要太擔心,視乎客人在銀行心目中是否好客,如準時還款的話,銀行多數在現有息口加多一至二厘,不過如果客人真的有太多二按或三按,銀行跟據頭按風險,好大機會在現有息口加多三厘以上或出信要求贖回銀行按揭,也不須要太擔心,通常都要一個月至六個月時間不等,是有時間重新安排。 如有任何問題可找"按揭學堂"Roy Sir了解一下。 WhatsApp:62160328 電郵:info@ecmr.com.hk Facebook:www.facebook.com/roysirsir https://www.facebook.com/ecmortgage/videos/1300024466745253/ read more
金管局出辣招後銀行紛紛加按揭息率,究竟加0.1厘有幾大影響呢?
最近金管局其中一招辣招是調升銀行資本充足比率,令銀行有壓力下提高按揭利率,所以有部分大型銀行都在上星期五開始相應提高按揭利率,包括匯豐、恒生、中銀、渣打等等。 由以往銀行同業拆息加1.3厘,調升至銀行同業拆息加1.4厘,即是加了0.1厘,究竟0.1厘即係有幾多呢?我們可以睇睇附表: 假設貸款額100萬,分30年期供款,以今日一個月銀行同業拆息0.35857%計, 其實每月供款多了$48,如果貸款額是500萬嘅,換言之每個月供款大約是$240,實際加幅頗為輕微。 另一方面,有個別銀行透露可能會陸續加按揭息率,但究竟會加多少呢?我們會密切留意。 如有任何按揭問題,可找Roy Sir了解一下。 WhatsApp:62160328 https://www.facebook.com/RoySirSir/videos/805008169664450/ read more
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