25
May
大家好又是按揭學堂Roy Sir 時間,“唔”,有些”陰風陣陣”,還是個空調,沒有開啟,其實這個情況在公司時有出現,可能是空調維修問題,須要找師傅檢查一下,不是有些”陰風陣陣”,今次只是想說「凶宅」。
之前農曆新年前,已說過何為「凶宅」,今次筆者近曰留意市場方面,由其四月份,荃灣錄得兩宗「凶宅」的成交個案,分別是比市場價格低兩成至三成的最終買賣價,你可能會問「凶宅」,買了我不夠膽入住,究竟誰人有勇氣入住呢?有誰租客有勇氣租來住,這個不是我們今次討論的地方。
反而,如果你想追捧一些「凶宅」,你對「凶宅」投資有興趣,就要留意究竟什麼價錢才最適合,由其是需要做按揭的時候,買這些單位需要做按揭,而又要”砌”夠數,你的價錢一定要"鋤"得夠深,深度要多少呢?至少要有三成?
因為能承造「凶宅」的銀行,已經少之又少,市場上可以選擇的不外乎一兩間銀行,若銀行接到這些「凶宅」申請的時候,銀行會將價錢以市價先行給予七折,然後再跟你做按揭成數,所以但凡「凶宅」做按揭申請,非買此單位不可,緊記價錢一定要"鋤"到最小有三成以上,否則要“抬”錢到銀行,因他們不是估不足樓價,只是打了折扣,之後再做按揭成數,所以這個情況一定要留意,至於息口及其他條款可以批核多少? 在批核過程中遇到的困難,有興趣可以找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328 ... read more
25
May
申請九成按揭要符合以下條件:
1) 只適用於住宅物業,一定要自住,並不可以同時持有多個物業。
2) 申請人必須是受僱的,收入固定。若申請人的收入以佣金為主,無論佣金有多高,該申請將不獲批核。做保險、傳銷或其他銷售人員要特別注意。
3) 樓價必須在400萬或以下,若樓宇種類屬唐樓、村屋 或劏房,該申請將不獲批核。
如有任何按揭疑難,可以找「按揭學堂」Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
https://www.facebook.com/ecmortgage/videos/1307245812689785/ read more
04
Jul
今次同大家講唐樓按揭,日前紅磡有一宗意外是有個唐樓單位露台突然倒塌,好彩沒有造成傷亡,但筆者相信已經觸動了銀行的神經,對這類唐樓按揭的審批會加重嚴緊。
一般唐樓按揭是怎樣的呢?大家可能好關心是否批到和有多少成數呢?按揭成數方面一般是做6成,有機會甚至做到8成按揭,只要申請人有固定收入、受僱、 唐樓的質素理想,一般都可以做到8成按揭,但最重要是申請人士是否首次置業, 即是沒有其他物業正在供款,如果是這樣的情況就不能做8成按揭。
另一個是申請人考慮的問題是供款年期,大部分唐樓樓齡都是40至50年,即可做多少年期呢? 筆者有個例子:是可以批出30年按揭,銀行是採用85年減樓齡,結果可以做到30年按揭供款,利息方面也不會比其他住宅物業高,有機會可做到同業拆息加1.4%,如果物業質素略差,也只不過是2.3%或2.4%年利息,筆者相信這個息口對購買唐樓人仕都能負擔。
至於購買唐樓人仕要特別注意按揭方面,有沒有僭建及違例改建,甚至被屋宇署頒發一些建築令,即是「釘契」,使申請按揭時會遇到很大阻礙。
首先要了解這個建築令是關於什麼?是潛建、改動、大廈外牆剝落、甚至是渠務問題導致危樓出現,使屋宇署頒下建築令在物業或整座大厦上,大家必須在購買物業時特別注意和調查清楚!
如果不幸遇到這樣的情況怎樣呢?又不是呀!有部分銀行是專門做這類物業按揭,他們比較有彈性地處理,但如果建築令是非常嚴重,可能銀行也不會作出按揭批核,所以大家一定要特別留意這個建築令是什麼?關於什麼?業主本身有沒有意向或行動作出復修這些問題,這個都是銀行在審批時會考慮的地方。
至於今次紅磡唐樓倒塌事件,筆者相信已經觸動了銀行的神經,亦知道部份銀行開始收緊對這類唐樓物業的按揭,如涉及建築令、僭建、改建等,銀行會特別謹慎處理,這樣好像多年前土瓜灣整座舊樓倒塌事件一樣,有段長時間銀行對唐樓按揭申請審批特別嚴謹,所以大家如果對唐樓問題及按揭疑問,可找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
https://business.facebook.com/RoySirSir/videos/818338241664776/ read more
24
May
金管局有個新措施,容許田土廳一發現住宅物業有二按會即時通知銀行,但不須要太擔心,視乎客人在銀行心目中是否好客,如準時還款的話,銀行多數在現有息口加多一至二厘,不過如果客人真的有太多二按或三按,銀行跟據頭按風險,好大機會在現有息口加多三厘以上或出信要求贖回銀行按揭,也不須要太擔心,通常都要一個月至六個月時間不等,是有時間重新安排。
如有任何問題可找"按揭學堂"Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
電郵:info@ecmr.com.hk
Facebook:www.facebook.com/roysirsir
https://www.facebook.com/ecmortgage/videos/1300024466745253/ read more
11
Jan
很多想再買樓的朋友問我,怎樣可避開新辣招。
現時,第二層樓的統一印花稅是15%。如果本身已有住宅物業,無論是單名或聯名,再買樓就要交15%印花稅。
最簡單方法是「甩名」
有幾個方法可以「破解」這個政府辣招。最簡單就是「甩名」,就是將本身單名或聯名的樓轉售給直系親人,沒有樓在手,再購入住宅物業便只需付舊印花稅。
買賣轉名要交印花稅,而再次購入的住宅亦要交印花稅,然而,相對比起15%一定為低。另外,就算親人本身有樓,轉名那一層物業也只是用舊印花稅,不必付15%劃一印花稅。
案例:
陳生想再購入另外一層價值350萬的住宅物業,而他和太太本身已經持有一層約350萬的住宅物業。陳生準備要購入的新物業的印花稅為2.25%,而將要甩名賣給太太的亦為2.25%,合共亦只是4.5%。不單如此,由於舊物業陳生只有一半業權,賣出給太太的價錢由於低於200萬,印花稅只須100元。因此這種方式再購入住宅物業的印花稅實在比15%低得多。
以股份轉讓的方法購入以公司持有的住宅物業
以上方法固然有效對付政府辣招,但需要相信得過的親人才能有效使用。另一個可以避開辣招的方法是以股份轉讓的方法購入以公司持有的住宅物業。這方法可行是因為轉讓公司股份的印花稅非常低。但以下是這方法的缺點:
1. 這類物業的數目較難找,而且用公司持有物業大多數是比較貴價的物業;
2. 相對每年費用比較多,例如每年持有物業公司的核數費用 ;
3. 購入公司股份的另一個風險就是購入的公司可能有隱藏債務及法律訴訟,買家需要額外再做其他盡職審查及查察去減低這方面的風險;
4. 最後,如果買家想做按揭,他們要先付錢完成交易後,已現契吐現的方式向銀行做貸款按揭。故此,購入一些比較貴重的物業才建議使用這個方法去避開政府辣招。
辣招是否能令樓價下跌?
究竟政府這個辣招是否有效可以壓抑樓價實在係一個疑問。因為政府每次出招,固定令成交量立即下跌,而連番出招的確令到一些短線投資者或炒家不敢入市。但最大問題是一些有較實力的用家及長線投資者反而令本來考慮賣樓的人「封盤」或不敢賣樓,因為他們擔心「賣左買吾番」。在供應減少及真正用家需要置業的情況下往往出現「乾升」,即價升但成交量不配合的現象,因此辣招極有可能會令樓價繼續上升。 read more
20
Jun
兩星期前香港政府剛推出新辣招,昨天某個高官就提及如果減辣,雖然可以幫市民買樓,但這樣做等於害了他們。
我們都明白這個高官都是用心良苦,在酷熱的天氣下說兩句風涼話,市民聽起來不但不涼快,還令人有點不爽的感覺。普通市民面對現在樓價高企,怎能負擔買樓開支呢?這個高官早前回應市民買不起樓可買細價樓,這部回應讓我想起“何不食肉糜”。現時唐樓呎價最平幾多?至少7,000元,或者真的要到沙頭角買樓?最近沙頭角真是有一個新樓盤開售,不過可惜有很多銀行都不提供新做按揭,請問怎樣購買呢?
另一方面, 如果有些閑錢想投資買樓,但香港樓價實在太貴亦都擔心樓價大跌, 所以亦不放心在香港買樓投資。
幾年前筆者已向身邊朋友提議購買外國物業,但朋友們第-個反應是「隔山買牛」。其實,三、四年前筆者亦有好多身邊朋友購買外國樓作收租用途,樓價亦有不少的升幅。
如果你在香港沒有購買任何物業或購買外國物業,恐怕你放在銀行的錢都一定沒有進帳,故此投資香港物業又恐怕樓價下跌,外國物業又怕「隔山買牛」,這個情況最尷尬。我們一定要先了解「隔山買牛」的風險有多大?其實購買外國物業最主要都是選擇最好的地點,Location, Location, Location例如日本樓,選擇東京或福岡?筆者一定會選擇東京。即使是東京,會選擇「都心」,不會選擇「邊皮」地方,這樣相信大家都好明白。
另一方面, 處理外國物業是需要放租,這樣搵租客、收租、報稅、維修等等,都需要「嚴選海外物業管理公司」代勞, 好像筆者有位朋友在福岡買了一個住宅,一年後租客搬走了,想找管理公司協助,但仍然沒有跟進,一年後都沒有新租客租住,這個損失都不少。在意興闌珊之下想將物業放售,但當地的地產代理又不是很積極處理,結果這個物業只有繼續持有,又沒有租金收入,真是没趣。
買外國樓另一個考慮是,是否一定要全數支付購買 (Full pay),其實有部分國家都容許海外投資做按揭,問題是申請人是否需要飛到當地申請按揭呢?是不需要的,有部分地區可以在香港申請,包括加拿大、澳洲、紐西蘭、英國、美國,但當然不是每一個省市的物業都可以接受申請,主要都是大城市的才考慮。利息方面有多有少,例如澳洲大約4.5厘至5厘利息,加拿大大約2厘多。
如果香港有物業的話,最好用香港物業加按套現去購買海外物業,因香港銀行按揭利率差不多是全世界最平,利息約2厘,套出來的資金可以full pay 買樓,或者做首期都可以。其實買外國物業都有好多因素要考慮,筆者往後會慢慢再分享一下。
如有任何按揭問題,可找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
https://business.facebook.com/RoySirSir/videos/809679765863957/ read more
29
May
香港金融管理局上星期五(19/05)就物業按揭貸款業務向銀行發出指引,推出新一輪物業按揭的監管措施,以提升銀行風險管理和抗震能力。這些措施包括﹕
1) 按揭成數:但凡你超過一個按揭物業在身,不論只是借款人或擔保人,都要減一成按揭成數,換言之如果你要買樓都要多付一成首期。
2) 香港以外入息的申請人:在計算入息供款比率時也要減一成按揭成數,即銀行要求入息也要多一點,才能夠達到批核準則。
3) 針對銀行過度信貸:新做按揭「風險權重」下限,由15%提升至25%,但對申請人沒有太直接影響。
這個新措施是即時生效,在之前已簽了臨時買賣合約又未申請按揭貸款的買家,會否受今次辣招影響嗎?這視乎金管局和銀行在本星期會否有更清晰的指引。
另外,如果有一層樓在申請轉按當中,仍未有批核,是否在新措施有所影響,根據我的經驗,好大機會受影響,而我會留意當局有沒有更清晰指引。
如有任何問題可找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
https://www.facebook.com/ecmortgage/videos/1321508174596882/ read more
27
Jul
今次同大家講唐樓投資,其實好多時做按揭都是一個工具,目的是買樓投資,所以今日筆者帶大家到旺角新填地街,了解一下唐樓投資:
筆者身後就是唐樓,一街之隔前面是朗豪坊酒店和朗豪坊寫字樓,大家都可能聽聞朗豪坊寫字樓有機會成為全球最高寫字樓成交價之一,所以好多時我們選擇投資唐樓,第一個條件就是會選新舊交替的地方,新的地方是朗豪坊,舊的地方是唐樓,如果筆者是政府或發展商想收購重建,一定會先選新舊交替的地方,一街之隔的唐樓只是$7,000至$8,000元一呎,再看看隔鄰覆蓋了綠色帆布和搭建了棚架的地方,幾年前已經給市建局以$10,000元一呎收購價來重建,而且最近土瓜灣唐樓收購重建價更是$15,000元一呎,所以大家估計劃如果真的收購,大概幾錢一呎,大家都心中有數,是否值得投資呢?
不過,筆者看唐樓投資不是單單着眼收購重建價值,而且也要考慮好多因素,不如跟筆者去看看先。
這個是唐八樓單位,已經分隔開三間房,大房收$7,000元租金,中房收$4,000元租金,而細房市場價大約是$3,000至$3,500元租金,筆者帶大家看看單位,有廁所,有窗,有個小廚房,單位尚算光猛,裝修方面業主都幾貼心,已添置洗碗盤,抽油煙機,冷氣機,熱水爐,還有碌架床為租客準備,大家滿意嗎?
三間房租金合共$14,500元,租金回報6厘,但扣除裝修等等成本費用,都已經有一個好好的大約5厘租金回報,這個就是投資唐樓其中一個要考慮因素,究竟租金回報有多少呢?不是單單考慮過重建價值有幾大。
如果還有其他問題,關於投資唐樓呢?有什麼需要注意呢?可找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
https://business.facebook.com/RoySirSir/videos/838347169663883/ read more
14
Feb
大家不用怕,是燈光的故障再加鏡頭的震動,時常會發生絕對不是「嗰味嘢」,「嗰味嘢」是什麼?凶宅,這裏絕不是凶宅,只是剛剛筆者將會透過之後幾集,探討怎樣才是凶宅?凶宅的樓市怎樣呢?買了凶宅可不可以做按揭,之後幾集筆者會和大家分享,對凶宅的意見,可能會問筆者不是嗎?將近新年,年尾才研究凶宅,不是呀!
冇錯,筆者正是想討論凶宅,只是希望大家在新一年,逢凶化吉,萬事如意,
新年進步,先同各位拜早年,大家可能會問凶宅,怎樣才是凶宅,凶宅有沒有定義呢?當然凶宅是沒有絕對定義,但是根據在網上看到的資料及個人意見,一些單位如果曾經發生非自然死亡的事件,這樣可以定性為凶宅,當然有一些灰色位置,例如某個單位有人自殺、吊頸、燒炭等﹒﹒﹒﹒,但是當警務人員到場,事主還是未「斷氣」,在送院期間或在醫院才死亡,這樣算不算是凶宅呢?這些真是灰色地帶,可以是,亦都可以不是,但過去這些單位做按揭的時候,銀行的判斷很多時都定性為凶宅,有些可能是在自己的單位跳樓落在平台才身亡,這個單位算不算是凶宅呢?
有些銀行都假定這個單位是凶宅,跌在平台才身亡,那個平台單位算不算是凶宅呢?這些情況是很爭議性,碰到有些銀行對這類單位都不會提供按揭貸款,連估價都不會估,所以凶宅的定義是很難判斷,如果想買某一個單位,但亦不知道這個是不是凶宅呢?
有些途徑可以嘗試了解這個是否凶宅:
第一個方法,可以詢問大廈管理處職員或保安員,那一個單位是否有自殺事件或者謀殺事件,又可詢問同層鄰居有沒有聽聞或看到這些事件發生呢?
第二個方法,網站上刋登的凶宅單位名單,又或者在新聞報導上知道的兇殺案,這些單位會在凶宅網上都一定會找到,甚至有些未聽聞,未見過都可在凶宅網名單上找到,但是不肯定凶宅網上,會將大大小小非自然死亡的單位都列明在網上。有些單位的確沒有廣泛報道 ,究竟凶宅網知不知或有否記錄,這樣都是一個問號?
第三個方法,當你有心儀單位,透過銀行估價,但是估不到價錢,最好到銀行詢問,不要上網查詢,網上銀行估價,第一不是所有屋苑都查到,第二就算有銀行估價,是否估足價錢呢?建議最好親身到銀行做估價,如果最後回覆沒有這個估價,亦沒有正面回答估價,這個單位可能是屬於兇宅。
亦試過最近有個單位的估價,銀行回覆筆者這個單位是凶宅,因為估價行回覆,有個備註,詳細說明這個凶宅是非自然死亡事件,而且也註明在文件上,所以這個單位估不到價,是比較可靠的方法辨認單位是否凶宅。
當然地產代理也是一個消息來源,他們是有責任告訴客人知道這個單位是否曾經有非自然死亡事件。
下一集會再探討凶宅的樓市,和凶宅可不可以做按揭,如果對凶宅的定義還有很多疑問,可找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328 ... read more
31
May
金管局再出辣招,是否對樓市有壓抑作用呢?
撳唔撳得住樓市暫時都言之尚早,未能下結論。筆者倒有個朋友就被今次辣招撳住了,要延遲入市。
這個朋友本來想買一層住宅以作結婚用途,樓價約400萬以下,打算做九成按揭。由於他已有一個寫字樓物業和該物業已抵押給銀行做按揭,在新辣招之下因為他已有一個按揭借款人的記錄,再買入另一物業時按揭成數必須減一成,按揭保費也因有一個按揭借款人的記錄而貴了,朋友要再儲蓄多一點才有足夠首期置業,婚期亦因此而押後,你話慘唔慘?
猶記得香港按揭證券公司的網頁裡頭列出其中一個重要使命:促進市民置業,而香港按揭證券公司隸屬於金融管理局,乃其中一所負責批核九成按揭的機構,故筆者在此希望有關當局認真重溫這個使命。
如有任何問題可找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
https://business.facebook.com/RoySirSir/videos/802799786551955/ read more
Leave a Reply