27
Jul
今次同大家講唐樓投資，其實好多時做按揭都是一個工具，目的是買樓投資，所以今日筆者帶大家到旺角新填地街，了解一下唐樓投資：
筆者身後就是唐樓，一街之隔前面是朗豪坊酒店和朗豪坊寫字樓，大家都可能聽聞朗豪坊寫字樓有機會成為全球最高寫字樓成交價之一，所以好多時我們選擇投資唐樓，第一個條件就是會選新舊交替的地方，新的地方是朗豪坊，舊的地方是唐樓，如果筆者是政府或發展商想收購重建，一定會先選新舊交替的地方，一街之隔的唐樓只是$7,000至$8,000元一呎，再看看隔鄰覆蓋了綠色帆布和搭建了棚架的地方，幾年前已經給市建局以$10,000元一呎收購價來重建，而且最近土瓜灣唐樓收購重建價更是$15,000元一呎，所以大家估計劃如果真的收購，大概幾錢一呎，大家都心中有數，是否值得投資呢？
不過，筆者看唐樓投資不是單單着眼收購重建價值，而且也要考慮好多因素，不如跟筆者去看看先。
這個是唐八樓單位，已經分隔開三間房，大房收$7,000元租金，中房收$4,000元租金，而細房市場價大約是$3,000至$3,500元租金，筆者帶大家看看單位，有廁所，有窗，有個小廚房，單位尚算光猛，裝修方面業主都幾貼心，已添置洗碗盤，抽油煙機，冷氣機，熱水爐，還有碌架床為租客準備，大家滿意嗎？
三間房租金合共$14,500元，租金回報6厘，但扣除裝修等等成本費用，都已經有一個好好的大約5厘租金回報，這個就是投資唐樓其中一個要考慮因素，究竟租金回報有多少呢？不是單單考慮過重建價值有幾大。
如果還有其他問題，關於投資唐樓呢？有什麼需要注意呢？可找Roy Sir了解一下。
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10
Oct
唐樓投資系列（4）
今次同大家講唐樓投資系列（4），筆者終於放完暑假回來，收到很多agent朋友時常問唐樓是否可以做按揭嗎？如果做按揭利息可以多少？成數最多可以借幾多？在一般情況下唐樓樓價只要不超過400萬，單位買來自住和物業是交吉，是可以申請9成按揭，但如果物業是連租約，按揭成數最多只可以做5成，現在利息都可以做到好低，只是1個月銀行同業拆息加1.38%。
另外，近期遇到一個客人，情況就是他買了個唐樓單位，銀行按揭已批核，但銀行安排測量公司去驗樓後，就立刻撤消那個按揭批核，客人頓時很慌張，因銀行驗樓時才發現原來物業劏了8間房，由於客人在申請按揭時沒有申報給銀行，單位是劏了8間房及出租的劏房唐樓，在這個情況下距離成交期只有一個星期，怎樣呢? 筆者建議客人跟賣方相議，可否延遲多一個星期成交嗎?好幸運地賣方接受，剛好用這2個星期時間，筆者找相熟及專做這類物業按揭的銀行職員，叫他們幫手盡快優先處理這個申請，結果成功批核，利息是2.75%，但2.75%跟銀行同業拆息加1.38%比較，相差很遠，無論如何最終客人都可以上會做按揭，不需要撻訂和損失嚴重，如果大家在唐樓方面或其他的問題。
可找Roy Sir了解一下。
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20
Jun
兩星期前香港政府剛推出新辣招，昨天某個高官就提及如果減辣，雖然可以幫市民買樓，但這樣做等於害了他們。
我們都明白這個高官都是用心良苦，在酷熱的天氣下說兩句風涼話，市民聽起來不但不涼快，還令人有點不爽的感覺。普通市民面對現在樓價高企，怎能負擔買樓開支呢？這個高官早前回應市民買不起樓可買細價樓，這部回應讓我想起“何不食肉糜”。現時唐樓呎價最平幾多？至少7,000元，或者真的要到沙頭角買樓？最近沙頭角真是有一個新樓盤開售，不過可惜有很多銀行都不提供新做按揭，請問怎樣購買呢？
另一方面， 如果有些閑錢想投資買樓，但香港樓價實在太貴亦都擔心樓價大跌， 所以亦不放心在香港買樓投資。
幾年前筆者已向身邊朋友提議購買外國物業，但朋友們第－個反應是「隔山買牛」。其實，三、四年前筆者亦有好多身邊朋友購買外國樓作收租用途，樓價亦有不少的升幅。
如果你在香港沒有購買任何物業或購買外國物業，恐怕你放在銀行的錢都一定沒有進帳，故此投資香港物業又恐怕樓價下跌，外國物業又怕「隔山買牛」，這個情況最尷尬。我們一定要先了解「隔山買牛」的風險有多大?其實購買外國物業最主要都是選擇最好的地點，Location, Location, Location例如日本樓，選擇東京或福岡?筆者一定會選擇東京。即使是東京，會選擇「都心」，不會選擇「邊皮」地方，這樣相信大家都好明白。
另一方面， 處理外國物業是需要放租，這樣搵租客、收租、報稅、維修等等，都需要「嚴選海外物業管理公司」代勞， 好像筆者有位朋友在福岡買了一個住宅，一年後租客搬走了，想找管理公司協助，但仍然沒有跟進，一年後都沒有新租客租住，這個損失都不少。在意興闌珊之下想將物業放售，但當地的地產代理又不是很積極處理，結果這個物業只有繼續持有，又沒有租金收入，真是没趣。
買外國樓另一個考慮是，是否一定要全數支付購買 (Full pay)，其實有部分國家都容許海外投資做按揭，問題是申請人是否需要飛到當地申請按揭呢？是不需要的，有部分地區可以在香港申請，包括加拿大、澳洲、紐西蘭、英國、美國，但當然不是每一個省市的物業都可以接受申請，主要都是大城市的才考慮。利息方面有多有少，例如澳洲大約4.5厘至5厘利息，加拿大大約2厘多。
如果香港有物業的話，最好用香港物業加按套現去購買海外物業，因香港銀行按揭利率差不多是全世界最平，利息約2厘，套出來的資金可以full pay 買樓，或者做首期都可以。其實買外國物業都有好多因素要考慮，筆者往後會慢慢再分享一下。
如有任何按揭問題，可找Roy Sir了解一下。
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13
Jul
今次同大家講“甩名”按揭，“甩名”? “甩”甚麼名呢?
“甩名”是指聯名物業，把其中一個業權人的名甩掉，為何要這樣做呢？原因是透過甩掉其中一個人的名，而這個人在沒有任何業權人的身份下去買另一個物業時，新的物業就可以迴避15%物業印花稅。
所以近期不少夫婦按照此方法買入第二個住宅物業，但筆者並非鼓吹使用此方法，只是想探討過程中在按揭方面有什麼問題呢？
假設兩夫婦聯名物業仍然有按揭，當甩掉太太的業權後，是否仍然可以直接在原有銀行繼續供款呢？並不是，銀行其實需要另一業權人(即丈夫)重新申請按揭，當中有什麼問題呢？
筆者舉一個例子出來，太太想甩丈夫的名後好讓丈夫去買入另一個物業，當太太想用最低的價錢買入丈夫的業權以減低交易所需要繳付的印花稅時，問題就出現了。
原來聯名物業市值500萬，丈夫卻用400萬的一半價錢賣給太太，而太太拿著400萬買賣合約到銀行申請按揭，銀行在估價後發現該物業的成交價比市價低兩成，懷疑這個物業買賣屬於送贈契。從銀行來看，送贈契物業有一定風險。
一般而言，五年內的送贈契物業都不會獲得銀行接受按揭申請，有些銀行更需要時間長一點，甚至八年或十年不等。在這個情況下，筆者建議如要做“甩名”動作時，最好按照市價或不低於市價10%作為成交價，否則一般銀行都會拒絕有關按揭申請。
另一點需要注意的是，筆者發現個別銀行在審批甩名按揭時竟然要求客戶提供“離婚聲明書”，原因是銀行需要申請人一個合理解釋 – 申請人為什麼要甩名呢？兩夫婦已共同擁有一個聯名物業，為什麼要甩太太或丈夫名字然後再申請按揭呢？若理由是離婚的話，申請人必須提供此聲明書，在合情合理下才有機會獲得銀行批出按揭。
大家如果對“甩名”按揭有任何疑問，可找Roy Sir了解一下。
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01
Jun
最近金管局其中一招辣招是調升銀行資本充足比率，令銀行有壓力下提高按揭利率，所以有部分大型銀行都在上星期五開始相應提高按揭利率，包括匯豐、恒生、中銀、渣打等等。
由以往銀行同業拆息加1.3厘，調升至銀行同業拆息加1.4厘，即是加了0.1厘，究竟0.1厘即係有幾多呢？我們可以睇睇附表：
假設貸款額100萬，分30年期供款，以今日一個月銀行同業拆息0.35857%計， 其實每月供款多了$48，如果貸款額是500萬嘅，換言之每個月供款大約是$240，實際加幅頗為輕微。
另一方面，有個別銀行透露可能會陸續加按揭息率，但究竟會加多少呢？我們會密切留意。
如有任何按揭問題，可找Roy Sir了解一下。
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24
May
金管局有個新措施，容許田土廳一發現住宅物業有二按會即時通知銀行，但不須要太擔心，視乎客人在銀行心目中是否好客，如準時還款的話，銀行多數在現有息口加多一至二厘，不過如果客人真的有太多二按或三按，銀行跟據頭按風險，好大機會在現有息口加多三厘以上或出信要求贖回銀行按揭，也不須要太擔心，通常都要一個月至六個月時間不等，是有時間重新安排。
如有任何問題可找"按揭學堂"Roy Sir了解一下。
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25
May
申請九成按揭要符合以下條件：
1) 只適用於住宅物業，一定要自住，並不可以同時持有多個物業。
2) 申請人必須是受僱的，收入固定。若申請人的收入以佣金為主，無論佣金有多高，該申請將不獲批核。做保險、傳銷或其他銷售人員要特別注意。
3) 樓價必須在400萬或以下，若樓宇種類屬唐樓、村屋 或劏房，該申請將不獲批核。
如有任何按揭疑難，可以找「按揭學堂」Roy Sir了解一下。
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24
Aug
今次同大家講唐樓投資系列（3），筆者收到讀者疑問，唐樓投資是否好麻煩呢？又會有“柯打”或其他問題，“柯打 - order”究竟是指什麼呢？是指屋宇署發出的building order建築令，建築令分好多種：最常見是section 24, 25, 26, 26A等等，究竟是什麼呢? 通常是關於這個單位或者公眾地方、走廊等等，一些違例的建築、僭建或改建等等，又或者關於大廈外牆維修。
究竟如何分辨order?可以在田土廳做這個單位的普通查冊，看看有沒有“柯打”及關於什麼呢？另一方面也可重新做一個詳細的查冊，這樣會比較清楚和細緻是關於什麼呢？
再者可請教附近的地產代理，他們可能知究竟是什麼呢？和有幾嚴重呢？
“柯打”是否真的好影響我們唐樓的投資呢？視乎剛才所講的是那一個種類，有些“柯打”可能我們當它是“寶”，有些可能當它是“草”，為什麼有些當它是“寶”呢？ 原因是它如果不是太過嚴重或者只需要簡單容易復修處理的事，這些都是成為你跟業主談判價錢的本錢，可以藉著這個機會談判到一個好價錢作出買賣，但如果這個“柯打”比較複雜，甚至是關於危樓呢？這個會比較麻煩和困難，甚至要花很多錢去復修都不定，這樣你真的要認真考慮是否要買入這些單位。
我們也可在睇樓的時候，盡量留意－下有什麼地方會有可能僭建或改建，有些較為明顯的地方，例加：有些簷篷或者天台興建屋仔等等，半層也好或整個地方都起了一層出來，這些都是顯而易見之外，也有些可能是不知不覺為意不到的地方。
筆者早前有一個經歷，有一個單位好好地門口正正常常冇問題，但是無耐單位業主就收到屋宇署的通知，單位門口原本應該在隔離，不是在此位置，筆者及業主再看看樓上樓下的單位，真的呀！原來這個單位門口改動過位置，原本那個門口位置就築了一幅牆壁，屋宇署通知業主還原單位門口位置，如果作為一個買家，買入這些單位事後才知道要花一筆錢，將門口位置復修的話，可能在這方面會失去預算，如果關於對唐樓投資有僭建令或其他的問題。
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31
May
金管局再出辣招，是否對樓市有壓抑作用呢？
撳唔撳得住樓市暫時都言之尚早，未能下結論。筆者倒有個朋友就被今次辣招撳住了，要延遲入市。
這個朋友本來想買一層住宅以作結婚用途，樓價約400萬以下，打算做九成按揭。由於他已有一個寫字樓物業和該物業已抵押給銀行做按揭，在新辣招之下因為他已有一個按揭借款人的記錄，再買入另一物業時按揭成數必須減一成，按揭保費也因有一個按揭借款人的記錄而貴了，朋友要再儲蓄多一點才有足夠首期置業，婚期亦因此而押後，你話慘唔慘？
猶記得香港按揭證券公司的網頁裡頭列出其中一個重要使命：促進市民置業，而香港按揭證券公司隸屬於金融管理局，乃其中一所負責批核九成按揭的機構，故筆者在此希望有關當局認真重溫這個使命。
如有任何問題可找Roy Sir了解一下。
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11
Jan
很多想再買樓的朋友問我，怎樣可避開新辣招。
現時，第二層樓的統一印花稅是15％。如果本身已有住宅物業，無論是單名或聯名，再買樓就要交15%印花稅。
最簡單方法是「甩名」
有幾個方法可以「破解」這個政府辣招。最簡單就是「甩名」，就是將本身單名或聯名的樓轉售給直系親人，沒有樓在手，再購入住宅物業便只需付舊印花稅。
買賣轉名要交印花稅，而再次購入的住宅亦要交印花稅，然而，相對比起15%一定為低。另外，就算親人本身有樓，轉名那一層物業也只是用舊印花稅，不必付15%劃一印花稅。
案例：
陳生想再購入另外一層價值350萬的住宅物業，而他和太太本身已經持有一層約350萬的住宅物業。陳生準備要購入的新物業的印花稅為2.25%，而將要甩名賣給太太的亦為2.25%，合共亦只是4.5%。不單如此，由於舊物業陳生只有一半業權，賣出給太太的價錢由於低於200萬，印花稅只須100元。因此這種方式再購入住宅物業的印花稅實在比15%低得多。
以股份轉讓的方法購入以公司持有的住宅物業
以上方法固然有效對付政府辣招，但需要相信得過的親人才能有效使用。另一個可以避開辣招的方法是以股份轉讓的方法購入以公司持有的住宅物業。這方法可行是因為轉讓公司股份的印花稅非常低。但以下是這方法的缺點：
1. 這類物業的數目較難找，而且用公司持有物業大多數是比較貴價的物業；
2. 相對每年費用比較多，例如每年持有物業公司的核數費用 ；
3. 購入公司股份的另一個風險就是購入的公司可能有隱藏債務及法律訴訟，買家需要額外再做其他盡職審查及查察去減低這方面的風險；
4. 最後，如果買家想做按揭，他們要先付錢完成交易後，已現契吐現的方式向銀行做貸款按揭。故此，購入一些比較貴重的物業才建議使用這個方法去避開政府辣招。
辣招是否能令樓價下跌？
究竟政府這個辣招是否有效可以壓抑樓價實在係一個疑問。因為政府每次出招，固定令成交量立即下跌，而連番出招的確令到一些短線投資者或炒家不敢入市。但最大問題是一些有較實力的用家及長線投資者反而令本來考慮賣樓的人「封盤」或不敢賣樓，因為他們擔心「賣左買吾番」。在供應減少及真正用家需要置業的情況下往往出現「乾升」，即價升但成交量不配合的現象，因此辣招極有可能會令樓價繼續上升。 read more
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