11
Jan
* 按揭易有限公司成立於2006年，開業超過十年，一定靠得住。
* 公司創辦人分別於銀行、跨國性商業信貸資料公司及大型按揭機構任職超過二十年經驗。
* 按揭易有限公司和香港各大銀行合作，為客人提供最優質的按揭顧問服務
* 我們免費為客人提供按揭轉介服務*，由銀行估價、按揭供款及入息、建議及銀行申請、全程安排，為客人爭取最低的利息及適切的按揭計劃。
* 我們能夠免費為客人提供按揭服務，是因為我們只會收取銀行費用。在銀行而言，得到按揭生意又可以減省前線人員的薪金支出及昂貴的地方租金。對客人而言，聯絡我們就可以一次過知道不同銀行的按揭計劃、並了解不同銀行的批核准則及處理按揭申請，省時方便。透過我們，不單止可以找到全城最好、最低息及適切你的按揭計劃，更有機幫你爭取多一些額外優恵。
* 我們和香港主要銀行及財務機構合作為客戶提供一站式的融資方案。
* 無論是個人或公司需要資金，有物業或沒有物業，我們都會幫助你策劃及尋找最適切你的財務方案。 read more
10
Oct
唐樓投資系列（4）
今次同大家講唐樓投資系列（4），筆者終於放完暑假回來，收到很多agent朋友時常問唐樓是否可以做按揭嗎？如果做按揭利息可以多少？成數最多可以借幾多？在一般情況下唐樓樓價只要不超過400萬，單位買來自住和物業是交吉，是可以申請9成按揭，但如果物業是連租約，按揭成數最多只可以做5成，現在利息都可以做到好低，只是1個月銀行同業拆息加1.38%。
另外，近期遇到一個客人，情況就是他買了個唐樓單位，銀行按揭已批核，但銀行安排測量公司去驗樓後，就立刻撤消那個按揭批核，客人頓時很慌張，因銀行驗樓時才發現原來物業劏了8間房，由於客人在申請按揭時沒有申報給銀行，單位是劏了8間房及出租的劏房唐樓，在這個情況下距離成交期只有一個星期，怎樣呢? 筆者建議客人跟賣方相議，可否延遲多一個星期成交嗎?好幸運地賣方接受，剛好用這2個星期時間，筆者找相熟及專做這類物業按揭的銀行職員，叫他們幫手盡快優先處理這個申請，結果成功批核，利息是2.75%，但2.75%跟銀行同業拆息加1.38%比較，相差很遠，無論如何最終客人都可以上會做按揭，不需要撻訂和損失嚴重，如果大家在唐樓方面或其他的問題。
可找Roy Sir了解一下。
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29
May
香港金融管理局上星期五（19/05）就物業按揭貸款業務向銀行發出指引，推出新一輪物業按揭的監管措施，以提升銀行風險管理和抗震能力。這些措施包括﹕
1) 按揭成數：但凡你超過一個按揭物業在身，不論只是借款人或擔保人，都要減一成按揭成數，換言之如果你要買樓都要多付一成首期。
2) 香港以外入息的申請人：在計算入息供款比率時也要減一成按揭成數，即銀行要求入息也要多一點，才能夠達到批核準則。
3) 針對銀行過度信貸：新做按揭「風險權重」下限，由15%提升至25%，但對申請人沒有太直接影響。
這個新措施是即時生效，在之前已簽了臨時買賣合約又未申請按揭貸款的買家，會否受今次辣招影響嗎？這視乎金管局和銀行在本星期會否有更清晰的指引。
另外，如果有一層樓在申請轉按當中，仍未有批核，是否在新措施有所影響，根據我的經驗，好大機會受影響，而我會留意當局有沒有更清晰指引。
如有任何問題可找Roy Sir了解一下。
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26
May
要看看你是否屬於以下哪一種客人：
1) 靚料客
2) 麻煩case的客
我先解釋什麼是麻煩case：
1) 物業質素欠佳，例如唐樓、有僭建或者劏房
2) 收入不固定或者唔明顯收入
3) 申請人信貸紀錄花咗
－般客人在簽了臨時買賣合約後會有以下兩種反應去申請按揭：
1) 找相熟銀行做按揭申請，而客人又未必知道哪一間銀行做不做劏房按揭，申請了一段時間沒有確實回覆及批核結果。如果搵我哋幫手，我哋好清楚知道有哪間銀行可以做得到。再加上我哋同各間銀行都合作超過十年，有一定良好關係，每月都有生意往來，所以對我哋轉介的所有客戶都會優先處理， 若然沒有突發事件，一般都是七個工作天左右會有消息。
2) 客人會好擔心申請不到按揭，會找十間、八間銀行做按揭申請，而每一個申請會在你的環聯信貸記錄上出現，這樣就會影響個人信貸紀錄評級，這樣會對你的申請批核會有不良影響。
搵Roy Sir幫手申請按揭的話，利息會否較高?
而且我們是絕不收取任何費用，只收取銀行嘅轉介費，也不會影響銀行對客戶嘅利息和回贈金額，原因是銀行1999年開始對我們這類公司幫他們做轉介申請， 可減省銀行前線職員嘅開支，讓他們不需要再調整利率和增加費用去平衡開支，故此我們就可以通力合作配合每個客戶嘅需要。
如有任何按揭疑難，可以找「按揭學堂」Roy Sir了解一下。
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13
Jul
今次同大家講“甩名”按揭，“甩名”? “甩”甚麼名呢?
“甩名”是指聯名物業，把其中一個業權人的名甩掉，為何要這樣做呢？原因是透過甩掉其中一個人的名，而這個人在沒有任何業權人的身份下去買另一個物業時，新的物業就可以迴避15%物業印花稅。
所以近期不少夫婦按照此方法買入第二個住宅物業，但筆者並非鼓吹使用此方法，只是想探討過程中在按揭方面有什麼問題呢？
假設兩夫婦聯名物業仍然有按揭，當甩掉太太的業權後，是否仍然可以直接在原有銀行繼續供款呢？並不是，銀行其實需要另一業權人(即丈夫)重新申請按揭，當中有什麼問題呢？
筆者舉一個例子出來，太太想甩丈夫的名後好讓丈夫去買入另一個物業，當太太想用最低的價錢買入丈夫的業權以減低交易所需要繳付的印花稅時，問題就出現了。
原來聯名物業市值500萬，丈夫卻用400萬的一半價錢賣給太太，而太太拿著400萬買賣合約到銀行申請按揭，銀行在估價後發現該物業的成交價比市價低兩成，懷疑這個物業買賣屬於送贈契。從銀行來看，送贈契物業有一定風險。
一般而言，五年內的送贈契物業都不會獲得銀行接受按揭申請，有些銀行更需要時間長一點，甚至八年或十年不等。在這個情況下，筆者建議如要做“甩名”動作時，最好按照市價或不低於市價10%作為成交價，否則一般銀行都會拒絕有關按揭申請。
另一點需要注意的是，筆者發現個別銀行在審批甩名按揭時竟然要求客戶提供“離婚聲明書”，原因是銀行需要申請人一個合理解釋 – 申請人為什麼要甩名呢？兩夫婦已共同擁有一個聯名物業，為什麼要甩太太或丈夫名字然後再申請按揭呢？若理由是離婚的話，申請人必須提供此聲明書，在合情合理下才有機會獲得銀行批出按揭。
大家如果對“甩名”按揭有任何疑問，可找Roy Sir了解一下。
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27
Jul
今次同大家講唐樓投資，其實好多時做按揭都是一個工具，目的是買樓投資，所以今日筆者帶大家到旺角新填地街，了解一下唐樓投資：
筆者身後就是唐樓，一街之隔前面是朗豪坊酒店和朗豪坊寫字樓，大家都可能聽聞朗豪坊寫字樓有機會成為全球最高寫字樓成交價之一，所以好多時我們選擇投資唐樓，第一個條件就是會選新舊交替的地方，新的地方是朗豪坊，舊的地方是唐樓，如果筆者是政府或發展商想收購重建，一定會先選新舊交替的地方，一街之隔的唐樓只是$7,000至$8,000元一呎，再看看隔鄰覆蓋了綠色帆布和搭建了棚架的地方，幾年前已經給市建局以$10,000元一呎收購價來重建，而且最近土瓜灣唐樓收購重建價更是$15,000元一呎，所以大家估計劃如果真的收購，大概幾錢一呎，大家都心中有數，是否值得投資呢？
不過，筆者看唐樓投資不是單單着眼收購重建價值，而且也要考慮好多因素，不如跟筆者去看看先。
這個是唐八樓單位，已經分隔開三間房，大房收$7,000元租金，中房收$4,000元租金，而細房市場價大約是$3,000至$3,500元租金，筆者帶大家看看單位，有廁所，有窗，有個小廚房，單位尚算光猛，裝修方面業主都幾貼心，已添置洗碗盤，抽油煙機，冷氣機，熱水爐，還有碌架床為租客準備，大家滿意嗎？
三間房租金合共$14,500元，租金回報6厘，但扣除裝修等等成本費用，都已經有一個好好的大約5厘租金回報，這個就是投資唐樓其中一個要考慮因素，究竟租金回報有多少呢？不是單單考慮過重建價值有幾大。
如果還有其他問題，關於投資唐樓呢？有什麼需要注意呢？可找Roy Sir了解一下。
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11
Jan
很多想再買樓的朋友問我，怎樣可避開新辣招。
現時，第二層樓的統一印花稅是15％。如果本身已有住宅物業，無論是單名或聯名，再買樓就要交15%印花稅。
最簡單方法是「甩名」
有幾個方法可以「破解」這個政府辣招。最簡單就是「甩名」，就是將本身單名或聯名的樓轉售給直系親人，沒有樓在手，再購入住宅物業便只需付舊印花稅。
買賣轉名要交印花稅，而再次購入的住宅亦要交印花稅，然而，相對比起15%一定為低。另外，就算親人本身有樓，轉名那一層物業也只是用舊印花稅，不必付15%劃一印花稅。
案例：
陳生想再購入另外一層價值350萬的住宅物業，而他和太太本身已經持有一層約350萬的住宅物業。陳生準備要購入的新物業的印花稅為2.25%，而將要甩名賣給太太的亦為2.25%，合共亦只是4.5%。不單如此，由於舊物業陳生只有一半業權，賣出給太太的價錢由於低於200萬，印花稅只須100元。因此這種方式再購入住宅物業的印花稅實在比15%低得多。
以股份轉讓的方法購入以公司持有的住宅物業
以上方法固然有效對付政府辣招，但需要相信得過的親人才能有效使用。另一個可以避開辣招的方法是以股份轉讓的方法購入以公司持有的住宅物業。這方法可行是因為轉讓公司股份的印花稅非常低。但以下是這方法的缺點：
1. 這類物業的數目較難找，而且用公司持有物業大多數是比較貴價的物業；
2. 相對每年費用比較多，例如每年持有物業公司的核數費用 ；
3. 購入公司股份的另一個風險就是購入的公司可能有隱藏債務及法律訴訟，買家需要額外再做其他盡職審查及查察去減低這方面的風險；
4. 最後，如果買家想做按揭，他們要先付錢完成交易後，已現契吐現的方式向銀行做貸款按揭。故此，購入一些比較貴重的物業才建議使用這個方法去避開政府辣招。
辣招是否能令樓價下跌？
究竟政府這個辣招是否有效可以壓抑樓價實在係一個疑問。因為政府每次出招，固定令成交量立即下跌，而連番出招的確令到一些短線投資者或炒家不敢入市。但最大問題是一些有較實力的用家及長線投資者反而令本來考慮賣樓的人「封盤」或不敢賣樓，因為他們擔心「賣左買吾番」。在供應減少及真正用家需要置業的情況下往往出現「乾升」，即價升但成交量不配合的現象，因此辣招極有可能會令樓價繼續上升。 read more
09
Feb
「劣正C」有關僭建方面的事情覺得很麻煩，會否被控告要坐牢獄，銀行知道物業其實有按揭情況，當時又沒有申報怎樣呢？這個情況會否好像「殘已完」說：盜竊銀行的財物呢？銀行知道後會怎樣呢？
所以想問按揭專家Roy sir有什麼意見呢?
筆者對「劣正C」的遭遇深感同情，如果開初買樓時詢問意見，相信是可以避免今次事件，其實這類型別墅式的建築物，有僭建並不出奇，亦都很普遍，最重要是在申請按揭時要同銀行說清楚，有僭建存在，銀行可能會派職員來視察，評估一下嚴重性有多少？如果是銀行可接受範圍內，銀行需要借款人簽擔保書，但亦須要符合入息供款比率及通過壓力測試，信貸紀紀錄良好，磚頭價值達到銀行估價，接著銀行會要求申請人簽擔保書，內容是說：將來發生一些由這次僭建出現的問題，責任或費用必需要是簽了擔保書的人承擔，銀行就可以批出按揭。
同時，銀行也會評估還原費用多少？每一間銀行都不同，還原費用是有多有少，如果在他們範圍以內，銀行也會安排批出按揭，當然一定要簽之前所說的擔保書，如果是超過銀行可接受的費用，銀行會在貸款額內扣除。最壞情況下，銀行在驗樓後發現嚴重危害建築物結構，銀行就不會批出貸款，但筆者相信你有足夠的現金全數完成成交。
如果你隱瞞，不告訴給銀行，最終銀行才發現，就好像今次這件事，多咗一個 「把柄」畀人插，「殘已完」幾曰前所插的都幾入肉，認為你是欺騙銀行、盜竊銀行，這一點筆者都不敢評論，需要交給法律人士定斷，反然筆者最關心的是銀行怎樣處理這個按揭，相信銀行Call Loan機會都不大，Call Loan是指銀行要求你全數清還按揭貸款，需要補辦擔保書程序，就能解決這個按揭事件，但你往後要買物業遇到這個情況，記得、記得問問筆者的意見
大家如果對“僭建”按揭有任何疑問，可找Roy Sir了解一下。
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31
May
金管局再出辣招，是否對樓市有壓抑作用呢？
撳唔撳得住樓市暫時都言之尚早，未能下結論。筆者倒有個朋友就被今次辣招撳住了，要延遲入市。
這個朋友本來想買一層住宅以作結婚用途，樓價約400萬以下，打算做九成按揭。由於他已有一個寫字樓物業和該物業已抵押給銀行做按揭，在新辣招之下因為他已有一個按揭借款人的記錄，再買入另一物業時按揭成數必須減一成，按揭保費也因有一個按揭借款人的記錄而貴了，朋友要再儲蓄多一點才有足夠首期置業，婚期亦因此而押後，你話慘唔慘？
猶記得香港按揭證券公司的網頁裡頭列出其中一個重要使命：促進市民置業，而香港按揭證券公司隸屬於金融管理局，乃其中一所負責批核九成按揭的機構，故筆者在此希望有關當局認真重溫這個使命。
如有任何問題可找Roy Sir了解一下。
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25
May
大家好又是按揭學堂Roy Sir 時間，“唔”，有些”陰風陣陣”，還是個空調，沒有開啟，其實這個情況在公司時有出現，可能是空調維修問題，須要找師傅檢查一下，不是有些”陰風陣陣”，今次只是想說「凶宅」。
之前農曆新年前，已說過何為「凶宅」，今次筆者近曰留意市場方面，由其四月份，荃灣錄得兩宗「凶宅」的成交個案，分別是比市場價格低兩成至三成的最終買賣價，你可能會問「凶宅」，買了我不夠膽入住，究竟誰人有勇氣入住呢？有誰租客有勇氣租來住，這個不是我們今次討論的地方。
反而，如果你想追捧一些「凶宅」，你對「凶宅」投資有興趣，就要留意究竟什麼價錢才最適合，由其是需要做按揭的時候，買這些單位需要做按揭，而又要”砌”夠數，你的價錢一定要"鋤"得夠深，深度要多少呢？至少要有三成?
因為能承造「凶宅」的銀行，已經少之又少，市場上可以選擇的不外乎一兩間銀行，若銀行接到這些「凶宅」申請的時候，銀行會將價錢以市價先行給予七折，然後再跟你做按揭成數，所以但凡「凶宅」做按揭申請，非買此單位不可，緊記價錢一定要"鋤"到最小有三成以上，否則要“抬”錢到銀行，因他們不是估不足樓價，只是打了折扣，之後再做按揭成數，所以這個情況一定要留意，至於息口及其他條款可以批核多少? 在批核過程中遇到的困難，有興趣可以找Roy Sir了解一下。
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