25
May
申請九成按揭要符合以下條件:
1) 只適用於住宅物業,一定要自住,並不可以同時持有多個物業。
2) 申請人必須是受僱的,收入固定。若申請人的收入以佣金為主,無論佣金有多高,該申請將不獲批核。做保險、傳銷或其他銷售人員要特別注意。
3) 樓價必須在400萬或以下,若樓宇種類屬唐樓、村屋 或劏房,該申請將不獲批核。
如有任何按揭疑難,可以找「按揭學堂」Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
https://www.facebook.com/ecmortgage/videos/1307245812689785/ read more
29
May
香港金融管理局上星期五(19/05)就物業按揭貸款業務向銀行發出指引,推出新一輪物業按揭的監管措施,以提升銀行風險管理和抗震能力。這些措施包括﹕
1) 按揭成數:但凡你超過一個按揭物業在身,不論只是借款人或擔保人,都要減一成按揭成數,換言之如果你要買樓都要多付一成首期。
2) 香港以外入息的申請人:在計算入息供款比率時也要減一成按揭成數,即銀行要求入息也要多一點,才能夠達到批核準則。
3) 針對銀行過度信貸:新做按揭「風險權重」下限,由15%提升至25%,但對申請人沒有太直接影響。
這個新措施是即時生效,在之前已簽了臨時買賣合約又未申請按揭貸款的買家,會否受今次辣招影響嗎?這視乎金管局和銀行在本星期會否有更清晰的指引。
另外,如果有一層樓在申請轉按當中,仍未有批核,是否在新措施有所影響,根據我的經驗,好大機會受影響,而我會留意當局有沒有更清晰指引。
如有任何問題可找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
https://www.facebook.com/ecmortgage/videos/1321508174596882/ read more
20
Jun
兩星期前香港政府剛推出新辣招,昨天某個高官就提及如果減辣,雖然可以幫市民買樓,但這樣做等於害了他們。
我們都明白這個高官都是用心良苦,在酷熱的天氣下說兩句風涼話,市民聽起來不但不涼快,還令人有點不爽的感覺。普通市民面對現在樓價高企,怎能負擔買樓開支呢?這個高官早前回應市民買不起樓可買細價樓,這部回應讓我想起“何不食肉糜”。現時唐樓呎價最平幾多?至少7,000元,或者真的要到沙頭角買樓?最近沙頭角真是有一個新樓盤開售,不過可惜有很多銀行都不提供新做按揭,請問怎樣購買呢?
另一方面, 如果有些閑錢想投資買樓,但香港樓價實在太貴亦都擔心樓價大跌, 所以亦不放心在香港買樓投資。
幾年前筆者已向身邊朋友提議購買外國物業,但朋友們第-個反應是「隔山買牛」。其實,三、四年前筆者亦有好多身邊朋友購買外國樓作收租用途,樓價亦有不少的升幅。
如果你在香港沒有購買任何物業或購買外國物業,恐怕你放在銀行的錢都一定沒有進帳,故此投資香港物業又恐怕樓價下跌,外國物業又怕「隔山買牛」,這個情況最尷尬。我們一定要先了解「隔山買牛」的風險有多大?其實購買外國物業最主要都是選擇最好的地點,Location, Location, Location例如日本樓,選擇東京或福岡?筆者一定會選擇東京。即使是東京,會選擇「都心」,不會選擇「邊皮」地方,這樣相信大家都好明白。
另一方面, 處理外國物業是需要放租,這樣搵租客、收租、報稅、維修等等,都需要「嚴選海外物業管理公司」代勞, 好像筆者有位朋友在福岡買了一個住宅,一年後租客搬走了,想找管理公司協助,但仍然沒有跟進,一年後都沒有新租客租住,這個損失都不少。在意興闌珊之下想將物業放售,但當地的地產代理又不是很積極處理,結果這個物業只有繼續持有,又沒有租金收入,真是没趣。
買外國樓另一個考慮是,是否一定要全數支付購買 (Full pay),其實有部分國家都容許海外投資做按揭,問題是申請人是否需要飛到當地申請按揭呢?是不需要的,有部分地區可以在香港申請,包括加拿大、澳洲、紐西蘭、英國、美國,但當然不是每一個省市的物業都可以接受申請,主要都是大城市的才考慮。利息方面有多有少,例如澳洲大約4.5厘至5厘利息,加拿大大約2厘多。
如果香港有物業的話,最好用香港物業加按套現去購買海外物業,因香港銀行按揭利率差不多是全世界最平,利息約2厘,套出來的資金可以full pay 買樓,或者做首期都可以。其實買外國物業都有好多因素要考慮,筆者往後會慢慢再分享一下。
如有任何按揭問題,可找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
https://business.facebook.com/RoySirSir/videos/809679765863957/ read more
24
May
金管局有個新措施,容許田土廳一發現住宅物業有二按會即時通知銀行,但不須要太擔心,視乎客人在銀行心目中是否好客,如準時還款的話,銀行多數在現有息口加多一至二厘,不過如果客人真的有太多二按或三按,銀行跟據頭按風險,好大機會在現有息口加多三厘以上或出信要求贖回銀行按揭,也不須要太擔心,通常都要一個月至六個月時間不等,是有時間重新安排。
如有任何問題可找"按揭學堂"Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
電郵:info@ecmr.com.hk
Facebook:www.facebook.com/roysirsir
https://www.facebook.com/ecmortgage/videos/1300024466745253/ read more
09
Aug
今次同大家講唐樓投資系列(2),筆者又帶大家來到旺角新填地街,記得唐樓投資的要訣是什麼呢?第一是新舊交替的地區,第二是選取高回報的地方。
究竟怎樣選擇筍盤?質素好價錢又平的唐樓呢?
首先第一件事不會考慮投資者的盤源,價錢一定不會便宜,應該選擇一些住了幾十年的老街坊或業主,再不能經常上上落落幾層樓梯,他們會考慮搬去一些適合及方便他們居住的地方,而這些公公婆婆放售自住單位時,他們往往對市場觸覺不是太敏銳,不是太清楚,這樣就有機會得到一些優惠價錢。
究竟需不需要逐家逐戶問公公婆婆有沒有單位放售和什麼價錢呢?如是者做,筆者認為太花時間,所以會提議透過地產代理幫手。
不過如果你第一次去地產舖就會有一個“筍盤”給你嗎? 筆者覺得一定不會的,始終你不是他們的熟客,所以唐樓投資第一步是和地產代理建立友好關係,怎樣建立呢?多些到舖頭見面交談和聯誼,佣金方面千萬不要壓低,這樣有“筍盤” 時自自然會想起你,另外佣金方面可能要給予2%或甚至更多。
故此我們投資唐樓的要訣,-定要善待代地產代理,如果不是,有“筍盤”時怎會笫一時間想起你呢?
如果再有對唐樓投資的問題,有什麼需要注意呢?可找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
https://business.facebook.com/RoySirSir/videos/844858365679430/
read more
27
Jul
今次同大家講唐樓投資,其實好多時做按揭都是一個工具,目的是買樓投資,所以今日筆者帶大家到旺角新填地街,了解一下唐樓投資:
筆者身後就是唐樓,一街之隔前面是朗豪坊酒店和朗豪坊寫字樓,大家都可能聽聞朗豪坊寫字樓有機會成為全球最高寫字樓成交價之一,所以好多時我們選擇投資唐樓,第一個條件就是會選新舊交替的地方,新的地方是朗豪坊,舊的地方是唐樓,如果筆者是政府或發展商想收購重建,一定會先選新舊交替的地方,一街之隔的唐樓只是$7,000至$8,000元一呎,再看看隔鄰覆蓋了綠色帆布和搭建了棚架的地方,幾年前已經給市建局以$10,000元一呎收購價來重建,而且最近土瓜灣唐樓收購重建價更是$15,000元一呎,所以大家估計劃如果真的收購,大概幾錢一呎,大家都心中有數,是否值得投資呢?
不過,筆者看唐樓投資不是單單着眼收購重建價值,而且也要考慮好多因素,不如跟筆者去看看先。
這個是唐八樓單位,已經分隔開三間房,大房收$7,000元租金,中房收$4,000元租金,而細房市場價大約是$3,000至$3,500元租金,筆者帶大家看看單位,有廁所,有窗,有個小廚房,單位尚算光猛,裝修方面業主都幾貼心,已添置洗碗盤,抽油煙機,冷氣機,熱水爐,還有碌架床為租客準備,大家滿意嗎?
三間房租金合共$14,500元,租金回報6厘,但扣除裝修等等成本費用,都已經有一個好好的大約5厘租金回報,這個就是投資唐樓其中一個要考慮因素,究竟租金回報有多少呢?不是單單考慮過重建價值有幾大。
如果還有其他問題,關於投資唐樓呢?有什麼需要注意呢?可找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
https://business.facebook.com/RoySirSir/videos/838347169663883/ read more
01
Jun
最近金管局其中一招辣招是調升銀行資本充足比率,令銀行有壓力下提高按揭利率,所以有部分大型銀行都在上星期五開始相應提高按揭利率,包括匯豐、恒生、中銀、渣打等等。
由以往銀行同業拆息加1.3厘,調升至銀行同業拆息加1.4厘,即是加了0.1厘,究竟0.1厘即係有幾多呢?我們可以睇睇附表:
假設貸款額100萬,分30年期供款,以今日一個月銀行同業拆息0.35857%計, 其實每月供款多了$48,如果貸款額是500萬嘅,換言之每個月供款大約是$240,實際加幅頗為輕微。
另一方面,有個別銀行透露可能會陸續加按揭息率,但究竟會加多少呢?我們會密切留意。
如有任何按揭問題,可找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
https://www.facebook.com/RoySirSir/videos/805008169664450/ read more
25
May
大家好又是按揭學堂Roy Sir 時間,“唔”,有些”陰風陣陣”,還是個空調,沒有開啟,其實這個情況在公司時有出現,可能是空調維修問題,須要找師傅檢查一下,不是有些”陰風陣陣”,今次只是想說「凶宅」。
之前農曆新年前,已說過何為「凶宅」,今次筆者近曰留意市場方面,由其四月份,荃灣錄得兩宗「凶宅」的成交個案,分別是比市場價格低兩成至三成的最終買賣價,你可能會問「凶宅」,買了我不夠膽入住,究竟誰人有勇氣入住呢?有誰租客有勇氣租來住,這個不是我們今次討論的地方。
反而,如果你想追捧一些「凶宅」,你對「凶宅」投資有興趣,就要留意究竟什麼價錢才最適合,由其是需要做按揭的時候,買這些單位需要做按揭,而又要”砌”夠數,你的價錢一定要"鋤"得夠深,深度要多少呢?至少要有三成?
因為能承造「凶宅」的銀行,已經少之又少,市場上可以選擇的不外乎一兩間銀行,若銀行接到這些「凶宅」申請的時候,銀行會將價錢以市價先行給予七折,然後再跟你做按揭成數,所以但凡「凶宅」做按揭申請,非買此單位不可,緊記價錢一定要"鋤"到最小有三成以上,否則要“抬”錢到銀行,因他們不是估不足樓價,只是打了折扣,之後再做按揭成數,所以這個情況一定要留意,至於息口及其他條款可以批核多少? 在批核過程中遇到的困難,有興趣可以找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328 ... read more
24
Aug
今次同大家講唐樓投資系列(3),筆者收到讀者疑問,唐樓投資是否好麻煩呢?又會有“柯打”或其他問題,“柯打 - order”究竟是指什麼呢?是指屋宇署發出的building order建築令,建築令分好多種:最常見是section 24, 25, 26, 26A等等,究竟是什麼呢? 通常是關於這個單位或者公眾地方、走廊等等,一些違例的建築、僭建或改建等等,又或者關於大廈外牆維修。
究竟如何分辨order?可以在田土廳做這個單位的普通查冊,看看有沒有“柯打”及關於什麼呢?另一方面也可重新做一個詳細的查冊,這樣會比較清楚和細緻是關於什麼呢?
再者可請教附近的地產代理,他們可能知究竟是什麼呢?和有幾嚴重呢?
“柯打”是否真的好影響我們唐樓的投資呢?視乎剛才所講的是那一個種類,有些“柯打”可能我們當它是“寶”,有些可能當它是“草”,為什麼有些當它是“寶”呢? 原因是它如果不是太過嚴重或者只需要簡單容易復修處理的事,這些都是成為你跟業主談判價錢的本錢,可以藉著這個機會談判到一個好價錢作出買賣,但如果這個“柯打”比較複雜,甚至是關於危樓呢?這個會比較麻煩和困難,甚至要花很多錢去復修都不定,這樣你真的要認真考慮是否要買入這些單位。
我們也可在睇樓的時候,盡量留意-下有什麼地方會有可能僭建或改建,有些較為明顯的地方,例加:有些簷篷或者天台興建屋仔等等,半層也好或整個地方都起了一層出來,這些都是顯而易見之外,也有些可能是不知不覺為意不到的地方。
筆者早前有一個經歷,有一個單位好好地門口正正常常冇問題,但是無耐單位業主就收到屋宇署的通知,單位門口原本應該在隔離,不是在此位置,筆者及業主再看看樓上樓下的單位,真的呀!原來這個單位門口改動過位置,原本那個門口位置就築了一幅牆壁,屋宇署通知業主還原單位門口位置,如果作為一個買家,買入這些單位事後才知道要花一筆錢,將門口位置復修的話,可能在這方面會失去預算,如果關於對唐樓投資有僭建令或其他的問題。
可找Roy Sir了解一下。
WhatsApp:62160328
https://business.facebook.com/RoySirSir/videos/851777061654227/
read more
11
Jan
* 按揭易有限公司成立於2006年,開業超過十年,一定靠得住。
* 公司創辦人分別於銀行、跨國性商業信貸資料公司及大型按揭機構任職超過二十年經驗。
* 按揭易有限公司和香港各大銀行合作,為客人提供最優質的按揭顧問服務
* 我們免費為客人提供按揭轉介服務*,由銀行估價、按揭供款及入息、建議及銀行申請、全程安排,為客人爭取最低的利息及適切的按揭計劃。
* 我們能夠免費為客人提供按揭服務,是因為我們只會收取銀行費用。在銀行而言,得到按揭生意又可以減省前線人員的薪金支出及昂貴的地方租金。對客人而言,聯絡我們就可以一次過知道不同銀行的按揭計劃、並了解不同銀行的批核准則及處理按揭申請,省時方便。透過我們,不單止可以找到全城最好、最低息及適切你的按揭計劃,更有機幫你爭取多一些額外優恵。
* 我們和香港主要銀行及財務機構合作為客戶提供一站式的融資方案。
* 無論是個人或公司需要資金,有物業或沒有物業,我們都會幫助你策劃及尋找最適切你的財務方案。 read more
发表评论