11
Jan
* 按揭易有限公司成立於2006年，開業超過十年，一定靠得住。
* 公司創辦人分別於銀行、跨國性商業信貸資料公司及大型按揭機構任職超過二十年經驗。
* 按揭易有限公司和香港各大銀行合作，為客人提供最優質的按揭顧問服務
* 我們免費為客人提供按揭轉介服務*，由銀行估價、按揭供款及入息、建議及銀行申請、全程安排，為客人爭取最低的利息及適切的按揭計劃。
* 我們能夠免費為客人提供按揭服務，是因為我們只會收取銀行費用。在銀行而言，得到按揭生意又可以減省前線人員的薪金支出及昂貴的地方租金。對客人而言，聯絡我們就可以一次過知道不同銀行的按揭計劃、並了解不同銀行的批核准則及處理按揭申請，省時方便。透過我們，不單止可以找到全城最好、最低息及適切你的按揭計劃，更有機幫你爭取多一些額外優恵。
* 我們和香港主要銀行及財務機構合作為客戶提供一站式的融資方案。
* 無論是個人或公司需要資金，有物業或沒有物業，我們都會幫助你策劃及尋找最適切你的財務方案。 read more
20
Jun
兩星期前香港政府剛推出新辣招，昨天某個高官就提及如果減辣，雖然可以幫市民買樓，但這樣做等於害了他們。
我們都明白這個高官都是用心良苦，在酷熱的天氣下說兩句風涼話，市民聽起來不但不涼快，還令人有點不爽的感覺。普通市民面對現在樓價高企，怎能負擔買樓開支呢？這個高官早前回應市民買不起樓可買細價樓，這部回應讓我想起“何不食肉糜”。現時唐樓呎價最平幾多？至少7,000元，或者真的要到沙頭角買樓？最近沙頭角真是有一個新樓盤開售，不過可惜有很多銀行都不提供新做按揭，請問怎樣購買呢？
另一方面， 如果有些閑錢想投資買樓，但香港樓價實在太貴亦都擔心樓價大跌， 所以亦不放心在香港買樓投資。
幾年前筆者已向身邊朋友提議購買外國物業，但朋友們第－個反應是「隔山買牛」。其實，三、四年前筆者亦有好多身邊朋友購買外國樓作收租用途，樓價亦有不少的升幅。
如果你在香港沒有購買任何物業或購買外國物業，恐怕你放在銀行的錢都一定沒有進帳，故此投資香港物業又恐怕樓價下跌，外國物業又怕「隔山買牛」，這個情況最尷尬。我們一定要先了解「隔山買牛」的風險有多大?其實購買外國物業最主要都是選擇最好的地點，Location, Location, Location例如日本樓，選擇東京或福岡?筆者一定會選擇東京。即使是東京，會選擇「都心」，不會選擇「邊皮」地方，這樣相信大家都好明白。
另一方面， 處理外國物業是需要放租，這樣搵租客、收租、報稅、維修等等，都需要「嚴選海外物業管理公司」代勞， 好像筆者有位朋友在福岡買了一個住宅，一年後租客搬走了，想找管理公司協助，但仍然沒有跟進，一年後都沒有新租客租住，這個損失都不少。在意興闌珊之下想將物業放售，但當地的地產代理又不是很積極處理，結果這個物業只有繼續持有，又沒有租金收入，真是没趣。
買外國樓另一個考慮是，是否一定要全數支付購買 (Full pay)，其實有部分國家都容許海外投資做按揭，問題是申請人是否需要飛到當地申請按揭呢？是不需要的，有部分地區可以在香港申請，包括加拿大、澳洲、紐西蘭、英國、美國，但當然不是每一個省市的物業都可以接受申請，主要都是大城市的才考慮。利息方面有多有少，例如澳洲大約4.5厘至5厘利息，加拿大大約2厘多。
如果香港有物業的話，最好用香港物業加按套現去購買海外物業，因香港銀行按揭利率差不多是全世界最平，利息約2厘，套出來的資金可以full pay 買樓，或者做首期都可以。其實買外國物業都有好多因素要考慮，筆者往後會慢慢再分享一下。
如有任何按揭問題，可找Roy Sir了解一下。
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25
May
申請九成按揭要符合以下條件：
1) 只適用於住宅物業，一定要自住，並不可以同時持有多個物業。
2) 申請人必須是受僱的，收入固定。若申請人的收入以佣金為主，無論佣金有多高，該申請將不獲批核。做保險、傳銷或其他銷售人員要特別注意。
3) 樓價必須在400萬或以下，若樓宇種類屬唐樓、村屋 或劏房，該申請將不獲批核。
如有任何按揭疑難，可以找「按揭學堂」Roy Sir了解一下。
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26
May
要看看你是否屬於以下哪一種客人：
1) 靚料客
2) 麻煩case的客
我先解釋什麼是麻煩case：
1) 物業質素欠佳，例如唐樓、有僭建或者劏房
2) 收入不固定或者唔明顯收入
3) 申請人信貸紀錄花咗
－般客人在簽了臨時買賣合約後會有以下兩種反應去申請按揭：
1) 找相熟銀行做按揭申請，而客人又未必知道哪一間銀行做不做劏房按揭，申請了一段時間沒有確實回覆及批核結果。如果搵我哋幫手，我哋好清楚知道有哪間銀行可以做得到。再加上我哋同各間銀行都合作超過十年，有一定良好關係，每月都有生意往來，所以對我哋轉介的所有客戶都會優先處理， 若然沒有突發事件，一般都是七個工作天左右會有消息。
2) 客人會好擔心申請不到按揭，會找十間、八間銀行做按揭申請，而每一個申請會在你的環聯信貸記錄上出現，這樣就會影響個人信貸紀錄評級，這樣會對你的申請批核會有不良影響。
搵Roy Sir幫手申請按揭的話，利息會否較高?
而且我們是絕不收取任何費用，只收取銀行嘅轉介費，也不會影響銀行對客戶嘅利息和回贈金額，原因是銀行1999年開始對我們這類公司幫他們做轉介申請， 可減省銀行前線職員嘅開支，讓他們不需要再調整利率和增加費用去平衡開支，故此我們就可以通力合作配合每個客戶嘅需要。
如有任何按揭疑難，可以找「按揭學堂」Roy Sir了解一下。
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29
May
香港金融管理局上星期五（19/05）就物業按揭貸款業務向銀行發出指引，推出新一輪物業按揭的監管措施，以提升銀行風險管理和抗震能力。這些措施包括﹕
1) 按揭成數：但凡你超過一個按揭物業在身，不論只是借款人或擔保人，都要減一成按揭成數，換言之如果你要買樓都要多付一成首期。
2) 香港以外入息的申請人：在計算入息供款比率時也要減一成按揭成數，即銀行要求入息也要多一點，才能夠達到批核準則。
3) 針對銀行過度信貸：新做按揭「風險權重」下限，由15%提升至25%，但對申請人沒有太直接影響。
這個新措施是即時生效，在之前已簽了臨時買賣合約又未申請按揭貸款的買家，會否受今次辣招影響嗎？這視乎金管局和銀行在本星期會否有更清晰的指引。
另外，如果有一層樓在申請轉按當中，仍未有批核，是否在新措施有所影響，根據我的經驗，好大機會受影響，而我會留意當局有沒有更清晰指引。
如有任何問題可找Roy Sir了解一下。
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01
Jun
最近金管局其中一招辣招是調升銀行資本充足比率，令銀行有壓力下提高按揭利率，所以有部分大型銀行都在上星期五開始相應提高按揭利率，包括匯豐、恒生、中銀、渣打等等。
由以往銀行同業拆息加1.3厘，調升至銀行同業拆息加1.4厘，即是加了0.1厘，究竟0.1厘即係有幾多呢？我們可以睇睇附表：
假設貸款額100萬，分30年期供款，以今日一個月銀行同業拆息0.35857%計， 其實每月供款多了$48，如果貸款額是500萬嘅，換言之每個月供款大約是$240，實際加幅頗為輕微。
另一方面，有個別銀行透露可能會陸續加按揭息率，但究竟會加多少呢？我們會密切留意。
如有任何按揭問題，可找Roy Sir了解一下。
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11
Jan
很多想再買樓的朋友問我，怎樣可避開新辣招。
現時，第二層樓的統一印花稅是15％。如果本身已有住宅物業，無論是單名或聯名，再買樓就要交15%印花稅。
最簡單方法是「甩名」
有幾個方法可以「破解」這個政府辣招。最簡單就是「甩名」，就是將本身單名或聯名的樓轉售給直系親人，沒有樓在手，再購入住宅物業便只需付舊印花稅。
買賣轉名要交印花稅，而再次購入的住宅亦要交印花稅，然而，相對比起15%一定為低。另外，就算親人本身有樓，轉名那一層物業也只是用舊印花稅，不必付15%劃一印花稅。
案例：
陳生想再購入另外一層價值350萬的住宅物業，而他和太太本身已經持有一層約350萬的住宅物業。陳生準備要購入的新物業的印花稅為2.25%，而將要甩名賣給太太的亦為2.25%，合共亦只是4.5%。不單如此，由於舊物業陳生只有一半業權，賣出給太太的價錢由於低於200萬，印花稅只須100元。因此這種方式再購入住宅物業的印花稅實在比15%低得多。
以股份轉讓的方法購入以公司持有的住宅物業
以上方法固然有效對付政府辣招，但需要相信得過的親人才能有效使用。另一個可以避開辣招的方法是以股份轉讓的方法購入以公司持有的住宅物業。這方法可行是因為轉讓公司股份的印花稅非常低。但以下是這方法的缺點：
1. 這類物業的數目較難找，而且用公司持有物業大多數是比較貴價的物業；
2. 相對每年費用比較多，例如每年持有物業公司的核數費用 ；
3. 購入公司股份的另一個風險就是購入的公司可能有隱藏債務及法律訴訟，買家需要額外再做其他盡職審查及查察去減低這方面的風險；
4. 最後，如果買家想做按揭，他們要先付錢完成交易後，已現契吐現的方式向銀行做貸款按揭。故此，購入一些比較貴重的物業才建議使用這個方法去避開政府辣招。
辣招是否能令樓價下跌？
究竟政府這個辣招是否有效可以壓抑樓價實在係一個疑問。因為政府每次出招，固定令成交量立即下跌，而連番出招的確令到一些短線投資者或炒家不敢入市。但最大問題是一些有較實力的用家及長線投資者反而令本來考慮賣樓的人「封盤」或不敢賣樓，因為他們擔心「賣左買吾番」。在供應減少及真正用家需要置業的情況下往往出現「乾升」，即價升但成交量不配合的現象，因此辣招極有可能會令樓價繼續上升。 read more
10
Oct
唐樓投資系列（4）
今次同大家講唐樓投資系列（4），筆者終於放完暑假回來，收到很多agent朋友時常問唐樓是否可以做按揭嗎？如果做按揭利息可以多少？成數最多可以借幾多？在一般情況下唐樓樓價只要不超過400萬，單位買來自住和物業是交吉，是可以申請9成按揭，但如果物業是連租約，按揭成數最多只可以做5成，現在利息都可以做到好低，只是1個月銀行同業拆息加1.38%。
另外，近期遇到一個客人，情況就是他買了個唐樓單位，銀行按揭已批核，但銀行安排測量公司去驗樓後，就立刻撤消那個按揭批核，客人頓時很慌張，因銀行驗樓時才發現原來物業劏了8間房，由於客人在申請按揭時沒有申報給銀行，單位是劏了8間房及出租的劏房唐樓，在這個情況下距離成交期只有一個星期，怎樣呢? 筆者建議客人跟賣方相議，可否延遲多一個星期成交嗎?好幸運地賣方接受，剛好用這2個星期時間，筆者找相熟及專做這類物業按揭的銀行職員，叫他們幫手盡快優先處理這個申請，結果成功批核，利息是2.75%，但2.75%跟銀行同業拆息加1.38%比較，相差很遠，無論如何最終客人都可以上會做按揭，不需要撻訂和損失嚴重，如果大家在唐樓方面或其他的問題。
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24
May
金管局有個新措施，容許田土廳一發現住宅物業有二按會即時通知銀行，但不須要太擔心，視乎客人在銀行心目中是否好客，如準時還款的話，銀行多數在現有息口加多一至二厘，不過如果客人真的有太多二按或三按，銀行跟據頭按風險，好大機會在現有息口加多三厘以上或出信要求贖回銀行按揭，也不須要太擔心，通常都要一個月至六個月時間不等，是有時間重新安排。
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30
Oct
今次和大家討論熱門話題 ” 按揭現金回贈”，筆者想先考考大家，知不知銀行給按揭用戶最高現金回贈是多少%？1.6%……不止，上星期有些case成功批出是1.7%，但有報章報導有一間按揭中介公司可以給予2%現金回贈，這個情況筆者已一早知，不過他們只是把銀行給予轉介公司的轉介費用再加銀行給予客戶的現金回贈，才有這個數字，這個做法引起金管局的關注，他們已告知銀行，有些on list的按揭轉介公司做以上行為，這是違反金管局按揭風險指引，銀行只可以給予最高現金回贈是1%，如果要多過1%現金回贈就必須在按揭額上扣除。
舉例：客人如果申請100萬的按揭額，最終銀行批1.6%現金回贈，貸款額必須要先扣除這1.6%現金回贈，才最終借出此貸款額給客人，換言之，一百萬就減了一萬六千元，即$984,000，客人取多了現金回贈，但最終貸款額竟然是少了，
當然客人可有另一選擇，是不取1.6%現金回贈，如果要1%現金回贈，是可以借足100萬按揭額，是否客人申請多少？銀行就會給多少現金回贈呢？其實不一定，最終批核權都是由銀行决定，不是要2%現金回贈 3%、4%……現金回贈都可以在按揭額扣除，不是，大家要值得留意。
另一方面，其實筆者想討論兩件事：
第一件事，如按揭中介公司將銀行轉介費用直接把部分或全數給予客戶，這個做法會不會觸犯法例呢？
我舉一個例子：關於地產代理行業，他們把自己的佣金私下回佣給客人，這種做法在買賣一手樓都十分普遍，而且一定是違犯法例。
另一個例子是保險經紀，私下把自己的佣金回給客人，是肯定否違反法例。
至於按揭轉介公司行業，把銀行給予的按揭轉介費用以全數或部分回給客戶，這種做法是否違犯法例嗎？筆者不是百分百肯定是否違犯法例。
其實一些認真專業的按揭代理或按揭轉介公司，是需要用他們的經驗、知識、人手、時間和脈絡，才可以安排一間最好最適合的銀行幫客戶解決按揭問題，作為一個客人，是否需要尊重一些按揭轉介公司安排服務呢？值得把按揭轉介費用全數或部分給客人呢？又或是客人主動要求回佣呢?
視作為一間專業的按揭轉介公司，不是左手來右手去，只是叫客人填一張按揭轉介書及簽名就可向銀行收錢，不是那麼簡單，當中按揭顧問需要努力、時間，人手、經驗和脈絡，才可以完成這件事。
所以希望客人明白筆者的專業，大家有任何按揭問題或按揭現金回贈問題。
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