31
May
金管局再出辣招,是否對樓市有壓抑作用呢?
撳唔撳得住樓市暫時都言之尚早,未能下結論。筆者倒有個朋友就被今次辣招撳住了,要延遲入市。
這個朋友本來想買一層住宅以作結婚用途,樓價約400萬以下,打算做九成按揭。由於他已有一個寫字樓物業和該物業已抵押給銀行做按揭,在新辣招之下因為他已有一個按揭借款人的記錄,再買入另一物業時按揭成數必須減一成,按揭保費也因有一個按揭借款人的記錄而貴了,朋友要再儲蓄多一點才有足夠首期置業,婚期亦因此而押後,你話慘唔慘?
猶記得香港按揭證券公司的網頁裡頭列出其中一個重要使命:促進市民置業,而香港按揭證券公司隸屬於金融管理局,乃其中一所負責批核九成按揭的機構,故筆者在此希望有關當局認真重溫這個使命。
如有任何問題可找Roy Sir了解一下。
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09
Aug
今次同大家講唐樓投資系列(2),筆者又帶大家來到旺角新填地街,記得唐樓投資的要訣是什麼呢?第一是新舊交替的地區,第二是選取高回報的地方。
究竟怎樣選擇筍盤?質素好價錢又平的唐樓呢?
首先第一件事不會考慮投資者的盤源,價錢一定不會便宜,應該選擇一些住了幾十年的老街坊或業主,再不能經常上上落落幾層樓梯,他們會考慮搬去一些適合及方便他們居住的地方,而這些公公婆婆放售自住單位時,他們往往對市場觸覺不是太敏銳,不是太清楚,這樣就有機會得到一些優惠價錢。
究竟需不需要逐家逐戶問公公婆婆有沒有單位放售和什麼價錢呢?如是者做,筆者認為太花時間,所以會提議透過地產代理幫手。
不過如果你第一次去地產舖就會有一個“筍盤”給你嗎? 筆者覺得一定不會的,始終你不是他們的熟客,所以唐樓投資第一步是和地產代理建立友好關係,怎樣建立呢?多些到舖頭見面交談和聯誼,佣金方面千萬不要壓低,這樣有“筍盤” 時自自然會想起你,另外佣金方面可能要給予2%或甚至更多。
故此我們投資唐樓的要訣,-定要善待代地產代理,如果不是,有“筍盤”時怎會笫一時間想起你呢?
如果再有對唐樓投資的問題,有什麼需要注意呢?可找Roy Sir了解一下。
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29
May
香港金融管理局上星期五(19/05)就物業按揭貸款業務向銀行發出指引,推出新一輪物業按揭的監管措施,以提升銀行風險管理和抗震能力。這些措施包括﹕
1) 按揭成數:但凡你超過一個按揭物業在身,不論只是借款人或擔保人,都要減一成按揭成數,換言之如果你要買樓都要多付一成首期。
2) 香港以外入息的申請人:在計算入息供款比率時也要減一成按揭成數,即銀行要求入息也要多一點,才能夠達到批核準則。
3) 針對銀行過度信貸:新做按揭「風險權重」下限,由15%提升至25%,但對申請人沒有太直接影響。
這個新措施是即時生效,在之前已簽了臨時買賣合約又未申請按揭貸款的買家,會否受今次辣招影響嗎?這視乎金管局和銀行在本星期會否有更清晰的指引。
另外,如果有一層樓在申請轉按當中,仍未有批核,是否在新措施有所影響,根據我的經驗,好大機會受影響,而我會留意當局有沒有更清晰指引。
如有任何問題可找Roy Sir了解一下。
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11
Jan
* 按揭易有限公司成立於2006年,開業超過十年,一定靠得住。
* 公司創辦人分別於銀行、跨國性商業信貸資料公司及大型按揭機構任職超過二十年經驗。
* 按揭易有限公司和香港各大銀行合作,為客人提供最優質的按揭顧問服務
* 我們免費為客人提供按揭轉介服務*,由銀行估價、按揭供款及入息、建議及銀行申請、全程安排,為客人爭取最低的利息及適切的按揭計劃。
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* 我們和香港主要銀行及財務機構合作為客戶提供一站式的融資方案。
* 無論是個人或公司需要資金,有物業或沒有物業,我們都會幫助你策劃及尋找最適切你的財務方案。 read more
01
Jun
最近金管局其中一招辣招是調升銀行資本充足比率,令銀行有壓力下提高按揭利率,所以有部分大型銀行都在上星期五開始相應提高按揭利率,包括匯豐、恒生、中銀、渣打等等。
由以往銀行同業拆息加1.3厘,調升至銀行同業拆息加1.4厘,即是加了0.1厘,究竟0.1厘即係有幾多呢?我們可以睇睇附表:
假設貸款額100萬,分30年期供款,以今日一個月銀行同業拆息0.35857%計, 其實每月供款多了$48,如果貸款額是500萬嘅,換言之每個月供款大約是$240,實際加幅頗為輕微。
另一方面,有個別銀行透露可能會陸續加按揭息率,但究竟會加多少呢?我們會密切留意。
如有任何按揭問題,可找Roy Sir了解一下。
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26
May
要看看你是否屬於以下哪一種客人:
1) 靚料客
2) 麻煩case的客
我先解釋什麼是麻煩case:
1) 物業質素欠佳,例如唐樓、有僭建或者劏房
2) 收入不固定或者唔明顯收入
3) 申請人信貸紀錄花咗
-般客人在簽了臨時買賣合約後會有以下兩種反應去申請按揭:
1) 找相熟銀行做按揭申請,而客人又未必知道哪一間銀行做不做劏房按揭,申請了一段時間沒有確實回覆及批核結果。如果搵我哋幫手,我哋好清楚知道有哪間銀行可以做得到。再加上我哋同各間銀行都合作超過十年,有一定良好關係,每月都有生意往來,所以對我哋轉介的所有客戶都會優先處理, 若然沒有突發事件,一般都是七個工作天左右會有消息。
2) 客人會好擔心申請不到按揭,會找十間、八間銀行做按揭申請,而每一個申請會在你的環聯信貸記錄上出現,這樣就會影響個人信貸紀錄評級,這樣會對你的申請批核會有不良影響。
搵Roy Sir幫手申請按揭的話,利息會否較高?
而且我們是絕不收取任何費用,只收取銀行嘅轉介費,也不會影響銀行對客戶嘅利息和回贈金額,原因是銀行1999年開始對我們這類公司幫他們做轉介申請, 可減省銀行前線職員嘅開支,讓他們不需要再調整利率和增加費用去平衡開支,故此我們就可以通力合作配合每個客戶嘅需要。
如有任何按揭疑難,可以找「按揭學堂」Roy Sir了解一下。
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13
Jul
今次同大家講“甩名”按揭,“甩名”? “甩”甚麼名呢?
“甩名”是指聯名物業,把其中一個業權人的名甩掉,為何要這樣做呢?原因是透過甩掉其中一個人的名,而這個人在沒有任何業權人的身份下去買另一個物業時,新的物業就可以迴避15%物業印花稅。
所以近期不少夫婦按照此方法買入第二個住宅物業,但筆者並非鼓吹使用此方法,只是想探討過程中在按揭方面有什麼問題呢?
假設兩夫婦聯名物業仍然有按揭,當甩掉太太的業權後,是否仍然可以直接在原有銀行繼續供款呢?並不是,銀行其實需要另一業權人(即丈夫)重新申請按揭,當中有什麼問題呢?
筆者舉一個例子出來,太太想甩丈夫的名後好讓丈夫去買入另一個物業,當太太想用最低的價錢買入丈夫的業權以減低交易所需要繳付的印花稅時,問題就出現了。
原來聯名物業市值500萬,丈夫卻用400萬的一半價錢賣給太太,而太太拿著400萬買賣合約到銀行申請按揭,銀行在估價後發現該物業的成交價比市價低兩成,懷疑這個物業買賣屬於送贈契。從銀行來看,送贈契物業有一定風險。
一般而言,五年內的送贈契物業都不會獲得銀行接受按揭申請,有些銀行更需要時間長一點,甚至八年或十年不等。在這個情況下,筆者建議如要做“甩名”動作時,最好按照市價或不低於市價10%作為成交價,否則一般銀行都會拒絕有關按揭申請。
另一點需要注意的是,筆者發現個別銀行在審批甩名按揭時竟然要求客戶提供“離婚聲明書”,原因是銀行需要申請人一個合理解釋 – 申請人為什麼要甩名呢?兩夫婦已共同擁有一個聯名物業,為什麼要甩太太或丈夫名字然後再申請按揭呢?若理由是離婚的話,申請人必須提供此聲明書,在合情合理下才有機會獲得銀行批出按揭。
大家如果對“甩名”按揭有任何疑問,可找Roy Sir了解一下。
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09
Feb
「劣正C」有關僭建方面的事情覺得很麻煩,會否被控告要坐牢獄,銀行知道物業其實有按揭情況,當時又沒有申報怎樣呢?這個情況會否好像「殘已完」說:盜竊銀行的財物呢?銀行知道後會怎樣呢?
所以想問按揭專家Roy sir有什麼意見呢?
筆者對「劣正C」的遭遇深感同情,如果開初買樓時詢問意見,相信是可以避免今次事件,其實這類型別墅式的建築物,有僭建並不出奇,亦都很普遍,最重要是在申請按揭時要同銀行說清楚,有僭建存在,銀行可能會派職員來視察,評估一下嚴重性有多少?如果是銀行可接受範圍內,銀行需要借款人簽擔保書,但亦須要符合入息供款比率及通過壓力測試,信貸紀紀錄良好,磚頭價值達到銀行估價,接著銀行會要求申請人簽擔保書,內容是說:將來發生一些由這次僭建出現的問題,責任或費用必需要是簽了擔保書的人承擔,銀行就可以批出按揭。
同時,銀行也會評估還原費用多少?每一間銀行都不同,還原費用是有多有少,如果在他們範圍以內,銀行也會安排批出按揭,當然一定要簽之前所說的擔保書,如果是超過銀行可接受的費用,銀行會在貸款額內扣除。最壞情況下,銀行在驗樓後發現嚴重危害建築物結構,銀行就不會批出貸款,但筆者相信你有足夠的現金全數完成成交。
如果你隱瞞,不告訴給銀行,最終銀行才發現,就好像今次這件事,多咗一個 「把柄」畀人插,「殘已完」幾曰前所插的都幾入肉,認為你是欺騙銀行、盜竊銀行,這一點筆者都不敢評論,需要交給法律人士定斷,反然筆者最關心的是銀行怎樣處理這個按揭,相信銀行Call Loan機會都不大,Call Loan是指銀行要求你全數清還按揭貸款,需要補辦擔保書程序,就能解決這個按揭事件,但你往後要買物業遇到這個情況,記得、記得問問筆者的意見
大家如果對“僭建”按揭有任何疑問,可找Roy Sir了解一下。
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11
Jan
很多想再買樓的朋友問我,怎樣可避開新辣招。
現時,第二層樓的統一印花稅是15%。如果本身已有住宅物業,無論是單名或聯名,再買樓就要交15%印花稅。
最簡單方法是「甩名」
有幾個方法可以「破解」這個政府辣招。最簡單就是「甩名」,就是將本身單名或聯名的樓轉售給直系親人,沒有樓在手,再購入住宅物業便只需付舊印花稅。
買賣轉名要交印花稅,而再次購入的住宅亦要交印花稅,然而,相對比起15%一定為低。另外,就算親人本身有樓,轉名那一層物業也只是用舊印花稅,不必付15%劃一印花稅。
案例:
陳生想再購入另外一層價值350萬的住宅物業,而他和太太本身已經持有一層約350萬的住宅物業。陳生準備要購入的新物業的印花稅為2.25%,而將要甩名賣給太太的亦為2.25%,合共亦只是4.5%。不單如此,由於舊物業陳生只有一半業權,賣出給太太的價錢由於低於200萬,印花稅只須100元。因此這種方式再購入住宅物業的印花稅實在比15%低得多。
以股份轉讓的方法購入以公司持有的住宅物業
以上方法固然有效對付政府辣招,但需要相信得過的親人才能有效使用。另一個可以避開辣招的方法是以股份轉讓的方法購入以公司持有的住宅物業。這方法可行是因為轉讓公司股份的印花稅非常低。但以下是這方法的缺點:
1. 這類物業的數目較難找,而且用公司持有物業大多數是比較貴價的物業;
2. 相對每年費用比較多,例如每年持有物業公司的核數費用 ;
3. 購入公司股份的另一個風險就是購入的公司可能有隱藏債務及法律訴訟,買家需要額外再做其他盡職審查及查察去減低這方面的風險;
4. 最後,如果買家想做按揭,他們要先付錢完成交易後,已現契吐現的方式向銀行做貸款按揭。故此,購入一些比較貴重的物業才建議使用這個方法去避開政府辣招。
辣招是否能令樓價下跌?
究竟政府這個辣招是否有效可以壓抑樓價實在係一個疑問。因為政府每次出招,固定令成交量立即下跌,而連番出招的確令到一些短線投資者或炒家不敢入市。但最大問題是一些有較實力的用家及長線投資者反而令本來考慮賣樓的人「封盤」或不敢賣樓,因為他們擔心「賣左買吾番」。在供應減少及真正用家需要置業的情況下往往出現「乾升」,即價升但成交量不配合的現象,因此辣招極有可能會令樓價繼續上升。 read more
24
Aug
今次同大家講唐樓投資系列(3),筆者收到讀者疑問,唐樓投資是否好麻煩呢?又會有“柯打”或其他問題,“柯打 - order”究竟是指什麼呢?是指屋宇署發出的building order建築令,建築令分好多種:最常見是section 24, 25, 26, 26A等等,究竟是什麼呢? 通常是關於這個單位或者公眾地方、走廊等等,一些違例的建築、僭建或改建等等,又或者關於大廈外牆維修。
究竟如何分辨order?可以在田土廳做這個單位的普通查冊,看看有沒有“柯打”及關於什麼呢?另一方面也可重新做一個詳細的查冊,這樣會比較清楚和細緻是關於什麼呢?
再者可請教附近的地產代理,他們可能知究竟是什麼呢?和有幾嚴重呢?
“柯打”是否真的好影響我們唐樓的投資呢?視乎剛才所講的是那一個種類,有些“柯打”可能我們當它是“寶”,有些可能當它是“草”,為什麼有些當它是“寶”呢? 原因是它如果不是太過嚴重或者只需要簡單容易復修處理的事,這些都是成為你跟業主談判價錢的本錢,可以藉著這個機會談判到一個好價錢作出買賣,但如果這個“柯打”比較複雜,甚至是關於危樓呢?這個會比較麻煩和困難,甚至要花很多錢去復修都不定,這樣你真的要認真考慮是否要買入這些單位。
我們也可在睇樓的時候,盡量留意-下有什麼地方會有可能僭建或改建,有些較為明顯的地方,例加:有些簷篷或者天台興建屋仔等等,半層也好或整個地方都起了一層出來,這些都是顯而易見之外,也有些可能是不知不覺為意不到的地方。
筆者早前有一個經歷,有一個單位好好地門口正正常常冇問題,但是無耐單位業主就收到屋宇署的通知,單位門口原本應該在隔離,不是在此位置,筆者及業主再看看樓上樓下的單位,真的呀!原來這個單位門口改動過位置,原本那個門口位置就築了一幅牆壁,屋宇署通知業主還原單位門口位置,如果作為一個買家,買入這些單位事後才知道要花一筆錢,將門口位置復修的話,可能在這方面會失去預算,如果關於對唐樓投資有僭建令或其他的問題。
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