20
Jun
兩星期前香港政府剛推出新辣招，昨天某個高官就提及如果減辣，雖然可以幫市民買樓，但這樣做等於害了他們。
我們都明白這個高官都是用心良苦，在酷熱的天氣下說兩句風涼話，市民聽起來不但不涼快，還令人有點不爽的感覺。普通市民面對現在樓價高企，怎能負擔買樓開支呢？這個高官早前回應市民買不起樓可買細價樓，這部回應讓我想起“何不食肉糜”。現時唐樓呎價最平幾多？至少7,000元，或者真的要到沙頭角買樓？最近沙頭角真是有一個新樓盤開售，不過可惜有很多銀行都不提供新做按揭，請問怎樣購買呢？
另一方面， 如果有些閑錢想投資買樓，但香港樓價實在太貴亦都擔心樓價大跌， 所以亦不放心在香港買樓投資。
幾年前筆者已向身邊朋友提議購買外國物業，但朋友們第－個反應是「隔山買牛」。其實，三、四年前筆者亦有好多身邊朋友購買外國樓作收租用途，樓價亦有不少的升幅。
如果你在香港沒有購買任何物業或購買外國物業，恐怕你放在銀行的錢都一定沒有進帳，故此投資香港物業又恐怕樓價下跌，外國物業又怕「隔山買牛」，這個情況最尷尬。我們一定要先了解「隔山買牛」的風險有多大?其實購買外國物業最主要都是選擇最好的地點，Location, Location, Location例如日本樓，選擇東京或福岡?筆者一定會選擇東京。即使是東京，會選擇「都心」，不會選擇「邊皮」地方，這樣相信大家都好明白。
另一方面， 處理外國物業是需要放租，這樣搵租客、收租、報稅、維修等等，都需要「嚴選海外物業管理公司」代勞， 好像筆者有位朋友在福岡買了一個住宅，一年後租客搬走了，想找管理公司協助，但仍然沒有跟進，一年後都沒有新租客租住，這個損失都不少。在意興闌珊之下想將物業放售，但當地的地產代理又不是很積極處理，結果這個物業只有繼續持有，又沒有租金收入，真是没趣。
買外國樓另一個考慮是，是否一定要全數支付購買 (Full pay)，其實有部分國家都容許海外投資做按揭，問題是申請人是否需要飛到當地申請按揭呢？是不需要的，有部分地區可以在香港申請，包括加拿大、澳洲、紐西蘭、英國、美國，但當然不是每一個省市的物業都可以接受申請，主要都是大城市的才考慮。利息方面有多有少，例如澳洲大約4.5厘至5厘利息，加拿大大約2厘多。
如果香港有物業的話，最好用香港物業加按套現去購買海外物業，因香港銀行按揭利率差不多是全世界最平，利息約2厘，套出來的資金可以full pay 買樓，或者做首期都可以。其實買外國物業都有好多因素要考慮，筆者往後會慢慢再分享一下。
如有任何按揭問題，可找Roy Sir了解一下。
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11
Jan
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13
Jul
今次同大家講“甩名”按揭，“甩名”? “甩”甚麼名呢?
“甩名”是指聯名物業，把其中一個業權人的名甩掉，為何要這樣做呢？原因是透過甩掉其中一個人的名，而這個人在沒有任何業權人的身份下去買另一個物業時，新的物業就可以迴避15%物業印花稅。
所以近期不少夫婦按照此方法買入第二個住宅物業，但筆者並非鼓吹使用此方法，只是想探討過程中在按揭方面有什麼問題呢？
假設兩夫婦聯名物業仍然有按揭，當甩掉太太的業權後，是否仍然可以直接在原有銀行繼續供款呢？並不是，銀行其實需要另一業權人(即丈夫)重新申請按揭，當中有什麼問題呢？
筆者舉一個例子出來，太太想甩丈夫的名後好讓丈夫去買入另一個物業，當太太想用最低的價錢買入丈夫的業權以減低交易所需要繳付的印花稅時，問題就出現了。
原來聯名物業市值500萬，丈夫卻用400萬的一半價錢賣給太太，而太太拿著400萬買賣合約到銀行申請按揭，銀行在估價後發現該物業的成交價比市價低兩成，懷疑這個物業買賣屬於送贈契。從銀行來看，送贈契物業有一定風險。
一般而言，五年內的送贈契物業都不會獲得銀行接受按揭申請，有些銀行更需要時間長一點，甚至八年或十年不等。在這個情況下，筆者建議如要做“甩名”動作時，最好按照市價或不低於市價10%作為成交價，否則一般銀行都會拒絕有關按揭申請。
另一點需要注意的是，筆者發現個別銀行在審批甩名按揭時竟然要求客戶提供“離婚聲明書”，原因是銀行需要申請人一個合理解釋 – 申請人為什麼要甩名呢？兩夫婦已共同擁有一個聯名物業，為什麼要甩太太或丈夫名字然後再申請按揭呢？若理由是離婚的話，申請人必須提供此聲明書，在合情合理下才有機會獲得銀行批出按揭。
大家如果對“甩名”按揭有任何疑問，可找Roy Sir了解一下。
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04
Jul
今次同大家講唐樓按揭，日前紅磡有一宗意外是有個唐樓單位露台突然倒塌，好彩沒有造成傷亡，但筆者相信已經觸動了銀行的神經，對這類唐樓按揭的審批會加重嚴緊。
一般唐樓按揭是怎樣的呢?大家可能好關心是否批到和有多少成數呢？按揭成數方面一般是做6成，有機會甚至做到8成按揭，只要申請人有固定收入、受僱、 唐樓的質素理想，一般都可以做到8成按揭，但最重要是申請人士是否首次置業， 即是沒有其他物業正在供款，如果是這樣的情況就不能做8成按揭。
另一個是申請人考慮的問題是供款年期，大部分唐樓樓齡都是40至50年，即可做多少年期呢？ 筆者有個例子：是可以批出30年按揭，銀行是採用85年減樓齡，結果可以做到30年按揭供款，利息方面也不會比其他住宅物業高，有機會可做到同業拆息加1.4%，如果物業質素略差，也只不過是2.3%或2.4%年利息，筆者相信這個息口對購買唐樓人仕都能負擔。
至於購買唐樓人仕要特別注意按揭方面，有沒有僭建及違例改建，甚至被屋宇署頒發一些建築令，即是「釘契」，使申請按揭時會遇到很大阻礙。
首先要了解這個建築令是關於什麼？是潛建、改動、大廈外牆剝落、甚至是渠務問題導致危樓出現，使屋宇署頒下建築令在物業或整座大厦上，大家必須在購買物業時特別注意和調查清楚！
如果不幸遇到這樣的情況怎樣呢?又不是呀！有部分銀行是專門做這類物業按揭，他們比較有彈性地處理，但如果建築令是非常嚴重，可能銀行也不會作出按揭批核，所以大家一定要特別留意這個建築令是什麼?關於什麼?業主本身有沒有意向或行動作出復修這些問題，這個都是銀行在審批時會考慮的地方。
至於今次紅磡唐樓倒塌事件，筆者相信已經觸動了銀行的神經，亦知道部份銀行開始收緊對這類唐樓物業的按揭，如涉及建築令、僭建、改建等，銀行會特別謹慎處理，這樣好像多年前土瓜灣整座舊樓倒塌事件一樣，有段長時間銀行對唐樓按揭申請審批特別嚴謹，所以大家如果對唐樓問題及按揭疑問，可找Roy Sir了解一下。
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09
Aug
今次同大家講唐樓投資系列（2），筆者又帶大家來到旺角新填地街，記得唐樓投資的要訣是什麼呢？第一是新舊交替的地區，第二是選取高回報的地方。
究竟怎樣選擇筍盤?質素好價錢又平的唐樓呢？
首先第一件事不會考慮投資者的盤源，價錢一定不會便宜，應該選擇一些住了幾十年的老街坊或業主，再不能經常上上落落幾層樓梯，他們會考慮搬去一些適合及方便他們居住的地方，而這些公公婆婆放售自住單位時，他們往往對市場觸覺不是太敏銳，不是太清楚，這樣就有機會得到一些優惠價錢。
究竟需不需要逐家逐戶問公公婆婆有沒有單位放售和什麼價錢呢？如是者做，筆者認為太花時間，所以會提議透過地產代理幫手。
不過如果你第一次去地產舖就會有一個“筍盤”給你嗎？ 筆者覺得一定不會的，始終你不是他們的熟客，所以唐樓投資第一步是和地產代理建立友好關係，怎樣建立呢？多些到舖頭見面交談和聯誼，佣金方面千萬不要壓低，這樣有“筍盤” 時自自然會想起你，另外佣金方面可能要給予2%或甚至更多。
故此我們投資唐樓的要訣，－定要善待代地產代理，如果不是，有“筍盤”時怎會笫一時間想起你呢?
如果再有對唐樓投資的問題，有什麼需要注意呢？可找Roy Sir了解一下。
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25
May
大家好又是按揭學堂Roy Sir 時間，“唔”，有些”陰風陣陣”，還是個空調，沒有開啟，其實這個情況在公司時有出現，可能是空調維修問題，須要找師傅檢查一下，不是有些”陰風陣陣”，今次只是想說「凶宅」。
之前農曆新年前，已說過何為「凶宅」，今次筆者近曰留意市場方面，由其四月份，荃灣錄得兩宗「凶宅」的成交個案，分別是比市場價格低兩成至三成的最終買賣價，你可能會問「凶宅」，買了我不夠膽入住，究竟誰人有勇氣入住呢？有誰租客有勇氣租來住，這個不是我們今次討論的地方。
反而，如果你想追捧一些「凶宅」，你對「凶宅」投資有興趣，就要留意究竟什麼價錢才最適合，由其是需要做按揭的時候，買這些單位需要做按揭，而又要”砌”夠數，你的價錢一定要"鋤"得夠深，深度要多少呢？至少要有三成?
因為能承造「凶宅」的銀行，已經少之又少，市場上可以選擇的不外乎一兩間銀行，若銀行接到這些「凶宅」申請的時候，銀行會將價錢以市價先行給予七折，然後再跟你做按揭成數，所以但凡「凶宅」做按揭申請，非買此單位不可，緊記價錢一定要"鋤"到最小有三成以上，否則要“抬”錢到銀行，因他們不是估不足樓價，只是打了折扣，之後再做按揭成數，所以這個情況一定要留意，至於息口及其他條款可以批核多少? 在批核過程中遇到的困難，有興趣可以找Roy Sir了解一下。
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29
May
香港金融管理局上星期五（19/05）就物業按揭貸款業務向銀行發出指引，推出新一輪物業按揭的監管措施，以提升銀行風險管理和抗震能力。這些措施包括﹕
1) 按揭成數：但凡你超過一個按揭物業在身，不論只是借款人或擔保人，都要減一成按揭成數，換言之如果你要買樓都要多付一成首期。
2) 香港以外入息的申請人：在計算入息供款比率時也要減一成按揭成數，即銀行要求入息也要多一點，才能夠達到批核準則。
3) 針對銀行過度信貸：新做按揭「風險權重」下限，由15%提升至25%，但對申請人沒有太直接影響。
這個新措施是即時生效，在之前已簽了臨時買賣合約又未申請按揭貸款的買家，會否受今次辣招影響嗎？這視乎金管局和銀行在本星期會否有更清晰的指引。
另外，如果有一層樓在申請轉按當中，仍未有批核，是否在新措施有所影響，根據我的經驗，好大機會受影響，而我會留意當局有沒有更清晰指引。
如有任何問題可找Roy Sir了解一下。
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24
Aug
今次同大家講唐樓投資系列（3），筆者收到讀者疑問，唐樓投資是否好麻煩呢？又會有“柯打”或其他問題，“柯打 - order”究竟是指什麼呢？是指屋宇署發出的building order建築令，建築令分好多種：最常見是section 24, 25, 26, 26A等等，究竟是什麼呢? 通常是關於這個單位或者公眾地方、走廊等等，一些違例的建築、僭建或改建等等，又或者關於大廈外牆維修。
究竟如何分辨order?可以在田土廳做這個單位的普通查冊，看看有沒有“柯打”及關於什麼呢？另一方面也可重新做一個詳細的查冊，這樣會比較清楚和細緻是關於什麼呢？
再者可請教附近的地產代理，他們可能知究竟是什麼呢？和有幾嚴重呢？
“柯打”是否真的好影響我們唐樓的投資呢？視乎剛才所講的是那一個種類，有些“柯打”可能我們當它是“寶”，有些可能當它是“草”，為什麼有些當它是“寶”呢？ 原因是它如果不是太過嚴重或者只需要簡單容易復修處理的事，這些都是成為你跟業主談判價錢的本錢，可以藉著這個機會談判到一個好價錢作出買賣，但如果這個“柯打”比較複雜，甚至是關於危樓呢？這個會比較麻煩和困難，甚至要花很多錢去復修都不定，這樣你真的要認真考慮是否要買入這些單位。
我們也可在睇樓的時候，盡量留意－下有什麼地方會有可能僭建或改建，有些較為明顯的地方，例加：有些簷篷或者天台興建屋仔等等，半層也好或整個地方都起了一層出來，這些都是顯而易見之外，也有些可能是不知不覺為意不到的地方。
筆者早前有一個經歷，有一個單位好好地門口正正常常冇問題，但是無耐單位業主就收到屋宇署的通知，單位門口原本應該在隔離，不是在此位置，筆者及業主再看看樓上樓下的單位，真的呀！原來這個單位門口改動過位置，原本那個門口位置就築了一幅牆壁，屋宇署通知業主還原單位門口位置，如果作為一個買家，買入這些單位事後才知道要花一筆錢，將門口位置復修的話，可能在這方面會失去預算，如果關於對唐樓投資有僭建令或其他的問題。
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10
Oct
唐樓投資系列（4）
今次同大家講唐樓投資系列（4），筆者終於放完暑假回來，收到很多agent朋友時常問唐樓是否可以做按揭嗎？如果做按揭利息可以多少？成數最多可以借幾多？在一般情況下唐樓樓價只要不超過400萬，單位買來自住和物業是交吉，是可以申請9成按揭，但如果物業是連租約，按揭成數最多只可以做5成，現在利息都可以做到好低，只是1個月銀行同業拆息加1.38%。
另外，近期遇到一個客人，情況就是他買了個唐樓單位，銀行按揭已批核，但銀行安排測量公司去驗樓後，就立刻撤消那個按揭批核，客人頓時很慌張，因銀行驗樓時才發現原來物業劏了8間房，由於客人在申請按揭時沒有申報給銀行，單位是劏了8間房及出租的劏房唐樓，在這個情況下距離成交期只有一個星期，怎樣呢? 筆者建議客人跟賣方相議，可否延遲多一個星期成交嗎?好幸運地賣方接受，剛好用這2個星期時間，筆者找相熟及專做這類物業按揭的銀行職員，叫他們幫手盡快優先處理這個申請，結果成功批核，利息是2.75%，但2.75%跟銀行同業拆息加1.38%比較，相差很遠，無論如何最終客人都可以上會做按揭，不需要撻訂和損失嚴重，如果大家在唐樓方面或其他的問題。
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25
May
申請九成按揭要符合以下條件：
1) 只適用於住宅物業，一定要自住，並不可以同時持有多個物業。
2) 申請人必須是受僱的，收入固定。若申請人的收入以佣金為主，無論佣金有多高，該申請將不獲批核。做保險、傳銷或其他銷售人員要特別注意。
3) 樓價必須在400萬或以下，若樓宇種類屬唐樓、村屋 或劏房，該申請將不獲批核。
如有任何按揭疑難，可以找「按揭學堂」Roy Sir了解一下。
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